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【摘 要】近十年来,我国房地产业作为我国的经济发展的支柱产业,得到极大的发展,与此同时房价也持续飞速上涨,出现泡沫.本文先介绍泡沫的概念,并分两个大的方向就中国近十年来关于房地产泡沫的经典文献进行了梳理和研究,一方面是房地产价格泡沫存在、产生的原因,包括房地产泡沫的度量指标；另一方面房地产泡沫程度的定量研究和区域差异研究,包括相关的分析模型.
【关 键 词】房地产泡沫泡沫度量指标
一、引言
1998年之后,中国房地产市场非常繁荣,房价一路攀升.在2003年左右,针对飞涨的房价,国内“房地产泡沫”的呼声日高,“中国房地产泡沫是否存在”成为一时焦点.最后,多数人认为,中国存在房地产泡沫.之后,国家为控制房价采取了一系列严厉的措施,但是这些措施的实际效果不明显,从全国范围来看,整体房价还是稳中有升,局部地区可能有所下降.
二、泡沫的概念
房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中持续上涨,这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的买者,随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,由此导致房地产泡沫.
三、房地产泡沫的研究
本文将中国房地产泡沫的研究分为两个主要的方向,一是对房地产泡沫存在、产生的原因研究,其中包括房地产泡沫的度量指标；二是房地产泡沫程度的定量研究和区域差异,其中包括各种计量模型的运用.
(一)泡沫成因.
已有文献对中国房地产泡沫存在、及其产生原因进行了详细分析如下：
袁志刚等（2003）认为行为人预期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫形成中重要作用.
陆磊等（2004）认为预期收人和预期价格是决定房地产投资的基本因素,理性预期下预期房产价格与即期房产投资交互作用是房地产泡沫产生、积累和破灭的过程.
姜春海（2005）重新定义了房地产基本价值、投机泡沫和泡沫度,并利用中国房地产的相关数据,对中国房地产基本价值、投机泡沫和泡沫度进行了实际计算,得出了中国房地产泡沫已经产生、而且比较严重的结论.同时认为中国房地产投机泡沫产生的主要原因在于房地产既是消费品,又是投资品,有需动和供给推动型两类,当前中国主要是供给推动型.
吴航等（2007）从度量房地产泡沫通常使用两个指标,即“房价收入比”和“房价房租增速比”来分析中国的房地产泡沫,并阐述泡沫的危害性,最后从信息视角、市场结构视角、土地视角、供给视角以及政府监管视角,五个视角分析房地产泡沫的原因及对策.
刘民权等（2009）认为：1.按照房价――收入比指标中国部分地区已经积聚大量的价格泡沫；2.推动地价、房价持续上升并最终形成房地产泡沫的内在动力是地方政府得自批租商业用地的财政利益；3.促使地方政府极力提高地价的深层原因在于现存的商业用地批租制度,它和土地出让的“招拍挂”机制一起构成了诱发价格泡沫的微观基础.
林跃勤（2010）认为在金融危机的背景下出台的大规模的刺激内需的政策,推动房地产逆势爆发增长,使中国现阶段房价失控.其从房地产开发投资与按揭负债增长、房价上涨、房价收入比、房屋空置率、租金回报率、房地产投机六个方面说明我国的房地产业存在泡沫.
李梦玄（2013）认为当前我国房地产泡沫产生的主要原因包括需求的不合理、信贷资金的大量进入、房地产市场主体心理预期的过分乐观以及土地和财政制度的缺陷等.
(二)泡沫定量研究和区域差异研究.
关于中国房地产泡沫度的定量研究和区域差异化的研究主要有：
杨永华（2006）认为房价和房价收入存在地区差异,因此以此指标得出的房价泡沫,存在区域性,不具有普遍性.
况伟大（2008）从供给和需求两角度出发,构建了住房基本价值模型和住房泡沫模型,采用系统GMM的方法实证检验了中国1996～2006年31个省份住房泡沫的大小以及泡沫破灭的条件.其得出的结果表明,中国东部地区存在较严重的住房泡沫,中西部地区没有明显的住房泡沫.
曾五一等（2011）使用Pesaran（2007）提出的CIPS面板单位根检验和Pedroni面板协整检验,对我国房地产价格是否存在泡沫等问题进行了研究,检验结果表明,房屋销售价格指数和租赁价格指数序列的单整阶数不相等,并且二者不存在协整关系,因此在样本期间内我国房地产价格存在泡沫.
吕炜等（2012）基于对全国30个省份房地产市场投机泡沫的测算,利用动态面板数据的系统GMM方法考察了财政因素对房价泡沫的影响,研究发现：在房地产市场上我国绝大多数省份都从2003年起开始出现明显的投机泡沫,且各地的泡沫均从2005年开始出现剧增的情形.
四、评述
中国绝大多数人对住房有刚性需求,这是导致中国房价能不断增长的重要原因；还有就是相对中国人口基数而言商品房总量不够,中国二手房交易不足；中国大部分人消费习惯,对房子的归属感,和心理满足感,也是支持房价不跌的重要因素之一；对政府的非理性信任,认为政府是不会让房价下跌,即使下跌政府也会买单,这促使投机更盛.
同时我们也应该认识到当今中国房地产面临的一些新形势,一、从今年5月份以来一直酝酿退出的量化宽松货币政策正式启动.新兴市场将立即从资本流入地区变为流出地区,资本流向的转折会直接触及中国的房地产等资产价格,而房地产价格的波动与影子银行和地方债务的联动会引发金融领域的系统风险.二、中国不断恶化的环境,会导致移民增加,对本国住房需求减少,最终导致房地产业产能过剩的问题,而出现供大于求,房价不断下跌.