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摘 要 ：由于会计和地产评估的业务性质以及它在社会经济活动当中的功能有很大区别,导致地产评估及会计之间在计价原则与目标定位等上存在根本上的不同.然而,地产评估和会计之间存在很深的内在关联性.尽管地产评估和会计系统相互独立,但地产评估对会计具有一定的依赖性,其能在一定程度上有利于补充并健全会计系统.为此,地产评估应当强化和会计之间的协作,从而有利于进一步促进双方之间的共同发展.
关 键 词 ：协作；地产评估；思考；会计
一、地产评估是一种与会计系统相互独立的社会公正服务活动
地产评估是评估人员依照相关数据资料以及模拟市场对于地产在一定的时间点上最能够实现的市场价值的判别与估计活动.所谓会计,其实就是计量、确认、传递经济信息的流程以做出有针对性的、有依据的决策与判断.会计和地产评估之间存在很多不一样的业务性质,在社会当中的效用与地位也有所差异,使得地产评估在计价原则及目标定位等诸多方面上和会计之间存在根本上的差别.
1.会计核算对象与地产评估对象不完全一致
会计是由人直接加入的一类社会管理和实践的活动,其是在生产力发展的推动下而不断发展的,同时还能展现出一定的生产关系.从根本上来说,会计核算是基于价值运动及物资运动之上彰显人和人之间的生产关系、以信息运动为桥梁的社会再生产过程.在这当中财务会计的主要对象是企业的生产经营状况,而管理会计是依靠有关信息针对企业及其经济活动在加工财务会计的客体“情况”开展控制、组织及引导工作.会计依靠确认、报告、计量企业交易事项达到管控企业生产流程及其所彰显的产权关系.事实上,在“过程控制”与“观念汇总”的管理活动当中,地产是会计核算的一项主要内容,此类“资产”说的是从原先事项或者交易衍生出的并且依靠企业拥有与控制的资源,从预期上看此资源能够给企业带来巨大的经济效益.
2.目标导向不同
地产评估是为了地产的转让、兼并、投资、收购等一连串的产权转让抑或是对发生产权转让可能的地产提出中介意见价以给交易当事人以一个较为公正的参考价格从而更好地服务于市场投资与交易.所以说地产评估与会计系统之间是相互独立的关系,此外,地产评估还具备会计用途及上市筹集资金等别的目的.
会计是随着社会的发展而发展到一定阶段的因人类管理生产的客观需求而形成的一种经济管理活动.而在一定时期内企业的生产经营结果及其过程都是依靠财务会计报告凭借着价值的形式全方位地展现出来的.然而,会计的根本目的是依靠体现企业的经营管理成果与财务状况等诸多信息而不是分类、求算期间损益、记录、报告企业财务情况从而给经营管理者与别的利益相关者供应监管经营时的各类价值指标,进而有利于企业筹集资金以及其经营管理的改善.实际上,过程控制是企业的根本目的,观念概括汇总是手段,这是会计与地产评估之间最基本的不同点.
3.二者所适用的前提条件不同
不断经营、货币计量、会计主体与会计分期是适用于会计的四大假设条件,四者互为一体,不可分割.同时,有关会计政策的挑选也需要在企业不断经营的基础上,要不然就是清算会计.但是适用于地产评估的假设前提条件大概有两类,其一为公开市场或者非公开市场、其二为经济主体,也就是指买卖或者其他行为主体.此外,评估的假设组合类别多如牛毛,而在不一样的假设前提之下的评估结果与评估手段也不一样.换言之,评估的各种假设是评估的充分而不必要的条件,而会计的各类假设均为会计计价的既必要又充分的条件.
就拿不断经营假设作为例子,会计核算假设能够对未来进行估测、预见,企业可以依据目前的状态及规模不断地经营发展下去,这样的话既不会大幅减少业务,又不会停止经营,同时依照这个择出最佳会计处理手段.而地产评估通常是在资产转让、兼并、投资及收购等一连串的产权转让抑或是资产有一定的产权转让的可能性的状况下出现的.当然,在企业生产经营活动中断的情形当中也可开展评估工作.由于评估和会计所适用的假设条件不同,因此在引用评估结论的时候会计时常有一定的限制性因素.
4.计价手段与计价原则存在差异
在传递、计算、确定经济信息时,会计要坚持金谨慎、真实、实际成本、客观性等诸多原则,否则就会使得会计信息的可靠性和真实性丧失保障.在这当中,谨慎性原则要求企业不少算费用或者负债,也不过多求算收益或者资产,并且也不能做什么秘密准备；真实性原则规定企业凭借着实际发生的事项或者交易真实地将企业的经营成果、财务情况及流量体现出来；实际成本原则则要求企业在获取到实际成本计量之后若出现减值状况依据规定计算提与之相对应的减值准备.会计实务内的计价体现的时常是以往事项或者交易已发生的或者原始的成本,此类在市场经济条件下、历史信息基础上时常和土地的当前的真实价值存在巨大的出入.最近几年以来,为让会计报表使用者正确地运用报表数据,已经在计价模式与会计计价理论上已经摆脱了历史成本计价的艰难状况,又形成了可变现净值、重置成本、公允价值等非历史成本计量属性.
地产评估的作用主要体现在产权交易服务上,所谓交易,指的是按照市场要求,把市价作为标准,使得交易变得公开、公平、公正.一般来说,地产评估最突出的就是资产评估的时候的市场价值,在对地产进行评估前,评估师需搜集源于四面八方的信息,基于对资料的具体剖析之上,公正判别评估标的价值.但是,这样的判断通常要基于可比性与客观性等的原则之上依靠调整会计原始价值得出的.
尽管地产评估工作过程当中需坚持客观性原则,但其会计和内在含义之间存在根本上的差异.在评估当中的客观性指的就是评估结果需要基于客观的事实及客观的市场条件上.当然,此类客观性可能也将评估人员在逻辑预测及判断与推理包括在内,仅仅规定全部地产基于现实的信息资料及现实的市场信息上.很明显的是,地产评估对现实存在的客观性更为注重,而会计则更为重视交易事项的客观性.
二、地产评估对会计有依赖性,但也会在一定程度上健全并补充会计系统
由于现行地产评估理论中已应用到比较多的会计手段与会计理论,因此评估师对财务报表有很大的依赖性,然后在这的基础之上适当地调节财务报表,消除虚假会计信息与会计职业判断等所造成的财务上的扭曲看法.尤其是在持续经营假设的基础之上的企业价值评估测算地产的预期收益均与如今财务会计数据支持密不可分.
身为基于公允价值之上的一种计量模式,地产评估可以如实地、合理地体现企业资本保全状态以及企业的资产情况,同时也可以在计量属性及计量单位上健全会计的配比原则,提升财务信息的相关性.换言之,地产评估能更迅速、更全面、更安全地供应会计信息.一旦企业以公允价值、可变现净值、重置成本等非历史成本标准当成会计计价的基石,那么地产评估的结果也许就会和会计计价一样.当然,对于会计系统地产评估也具备一定的健全与补充的效用.
三、加大会计和评估之间的合作和协调的力度,达成两者互动的目标
会计环境由于市场取向的经济体制改革会出现很大的波动,资产重组、企业产权转让、破产清算等诸多经济行为发生次数增多,进一步凸显出历史成本会计的局限性,而把公允价值作为典型的其他计量属性慢慢地踏上历史舞台上.
四、结束语
在市场经济的进一步发展的推动下,地产租赁、抵押、出让、典当、转让等有关经济行为逐渐增加.此类经济交易行为既需要凭借着地产评估的手段和理论,又需依照企业所体现的账面价值以及地产评估的结果再一次将土地价值确定下来.为此,我们要在理论与实务上加大两者合作和协调的力度,从而达成会计和评估的互动的目标.