关于国际公共住房金融的比较与经验教训

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摘 要：我国公共住房金融的建立与发展,相较于发达国家,还是比较短暂的,美国在上世纪三十年代就开始了公共住房金融的发展,而我国在上世纪九十年代才开始逐步建立,我们要根据自身的国情,学习借鉴发达国家的先进经验,同时也要研究其不足,从中获得经验教训.

关 键 词：公共住房金融；公积金制度；公积金制度

中图分类号：F832文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2014）07-0030-01

住房金融是指关于住房建造与购买而进行的一系列的经济活动.在实践中,住房金融包括住房金融法律法规、住房金融管理体系、住房金融机构、住房金融工具、住房金融市场等一系列要素.住房金融,是顺应住房的建造与消费应用而生,其为住房的生产与消费进行融资.对于一般市民来说,住房的价值量巨大,单靠居民的自有储蓄很难一次性付清,居民无法实现安居,国家则难以实现长期的稳定.住房金融是在市场经济下,随着经济社会的发展,是政治经济发展的产物,其将随着政治经济的发展而不断发展.不同的国家关于住房金融有不同的政策.

一、典型国家公共住房金融的发展

(一)新加坡公积金制度

新加坡公积金制度于1955年建立,其实行强制储蓄,且对其限制使用.新加坡公积金制度相对来说是一项较成熟、较全面的社会保障制度.公积金可用于雇员的养老、抚恤遗属、购买私人住房,以及后期可用于医疗保险.公积金会员可以动用公积金储蓄购买住宅的首期付款,同时可以用公积金作为购房后每月还贷之用,现在首付只需房款的10%,公积金可以用作首付的5%,之后的月供也可以通过公积金来支付,会员的公积金储蓄按雇员工资的一定比例缴纳,由雇员和雇主共同承担,公积金和利息一同存入雇员名下,但雇员不能随意支配,由新加坡公积金局统一管理,其利率根据市场及银行利率变化而变化,每年确定一次.新加坡的公积金为雇员购买住房提供主要的信贷支持,是其购买住房的主要力量.同时新加坡的公积金也是住房建设的主要投资来源,是住房市场的主导力量.

新加坡公积金促进了新加坡住房经济的迅速发展,但也存在着一些问题：首先,其本质是一种个人储蓄,无法体现现代社会保障的互济与互助；其次,公积金储蓄依会员的收入水平而定,易造成个人储蓄金额的两极分化；再次,对于公积金的过度储蓄会使人们的消费能力下降,在一定程度上也影响了经济的发展；最后,强制性的社会保障,抑制了其他社会保障方式的发展,社会保障方式单一,则社会保障风险也较高.

(二)日本住宅金融公库

日本住宅金融公库于1950年成立,由国土交通省及财务省监管.专门为普通居民的住房建设、住房购买提供长期低利率的贷款,并向日本住宅公团提供长期低息贷款,支持公共租赁住宅建设.

日本住宅金融公库的主要资金来源是政府财政投资贷款计划,该项目的资金来源是邮政储蓄、退休基金和邮政人寿保险、政府保证债券、工业投资专项基金.日本住宅金融公库的资金不是直接来源于公共财政收入,而是将特定政府信贷项目的资金通过信托基金局,从邮政储蓄金系统等中获得.日本住宅金融公库每年的贷款量和住房建造量由财政投资贷款计划决定,其预算每年要在国会酝酿总预算法案期间递交给国会.在财政投资贷款计划的年度总额度中,拨给日本住宅金融公库的资金一般占20%左右.除此之外,日本住宅金融公库也通过发行特种债券增加融资.日本住宅金融公库提供的贷款长期占日本住房贷款总额的25%～35%.是日本住房贷款市场份额最高的单个金融机构.

二、国际公共住房金融发展的经验教训

综述各国住房金融的现状与发展,我们可以得出几点经验教训.

公共住房金融体系是在市场经济条件下产生,是市场经济发展的产物,是国家住房金融体系的一个组成部分,服从市场对资源配置的基础性作用,对其起辅助作用.不能代替市场机制的作用.

(二)公共住房金融,政府要对住房市场进行积极的、正面的干预

市场配置资源,则难免会出现市场失灵,公共住房金融即是为了避免这一现象.本身住房是一件特殊的商品,其价值量巨大,完全依靠市场机制无法满足人们对住房的需求,在任何一个现代经济国家,都有公共住房金融的体现.美国被认为是经济最自由的国家,但美国政府对住房市场的干预也是公共住房金融的典型代表.上世纪三十年代即建立了联邦住房贷款银行体系和联邦住房贷款保险体系.在2008年更是将“房利美和房地美”国有化,都是其公共住房金融的充分体现.

(三)各国要结合自身的国情,建立适合本国国情的公共住房金融政策

各国的公共住房金融政策都不同,主要源于各国经济发展的程度不同,由于历史条件的不同,住房情况也不同,各国的住房金融都有其特色,要结合自身的国情,借鉴其适合本国住房市场的金融政策.

（四）公共住房金融在体现其公共性的基础上,要充分考虑其经济意义

虽说公共住房金融体现的是社会公正和社会公益,但由于有财政资金的投入,就要考虑对资金效率的追求,要在社会效益和社会公益的基础上,考虑其经济意义.要不断适应变化着的市场,随着住房市场的发展而不断发展,对住房市场起到积极的促进作用,实现人们的安居乐业,从而促进了社会的稳定.