取消地价的作用影响

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摘 要 ：本文前期研究主要是搜集中外古今地价的变化及相关影响因素,并对在国内外在房价、土地改革等密切相关方面有研究的理论进行了研究.由以上分析对取消地价改征房产税对房价及社会生活的影响.通过对目前我国房价居高不下,大大影响经济社会生活以及未来经济社会发展的观察和分析,得出取消地价.由于取消地价是前所未有的事,因此本文用将通过实证部分对此进行分析检验.

关 键 词 ：取消地价；房产税改革；房价的经济社会影响

一、国内外研究现状

早在民国时期,孙中山先生就提出了“涨价归公”的原则.熊金屋、王昉老师在《“涨价归公”正义-对今日中国土地征收制度和房产税制度的反思》一文中有了详细的对比、阐述.文中,阐述并解释了孙中山先生前期“欲求生产分配至平均,亦必先将土地收归公有”“ 原夫土地公有,实为精确不磨之论”的土地归社会、平均地权的思想到后来直接提出“涨价归公”的思想,指出这一思想主要是针对中国近代土地问题提出的,并且这一思想打破了中国传统的按照土地面积和单位产量的计税方式,并且顺应了中国城镇化发展.把上海重庆房产税的改革出现的问题与“涨价归公”思想结合起来,论述了这一思想的现代意义,并提出这一思想在当代有重要的借鉴意义.刘洪玉老师在《房产税改革的国际经验与启示》一文中,提及房产税税基不易隐藏、税负不易转嫁、税收收入稳定和可对纳税人收入进行二次分配等优点,并且考虑了历史、文化、不动产产权差异因素.此文通过对国际部分国家（发展中国家、转型国家、所有国家三类）房产税占GDP比重、房产税占财政收入比重（以美国为代表）数据的分析,以及对澳大利亚、美国、英国、加拿大、日本、匈牙利、波兰、阿根廷、印度、南非具有代表性的国家从房产税类型、征税对象、课税基础、评估机构的分析,得出了房产税改革的国际经验：一、房产税征收要与房产税税收制度改革统筹进行；二、从经济社会发展角度出发,保证房产税的公平性；三、提高征税效率,降低征税成本；四、加速推动全国性房产税改革,统一改革方案降低改革成本.杜雪军、黄忠华、吴次芳在《房地产税、地方公共支出对房价的影响-全国及区域层面的面板数据分析》一文中,利用全国31个省（省、直辖市、自治区）的数据建立计量经济模型,进行了实证分析,得出：房产税对房价的影响为负,地方公共支出对房价的影响为正；由于地方公共支出对房价的拟合度比房产税对房价的拟合度更优且效果更明显,二者共同对房价的影响为正.最后文章提出政策建议：一,房地产税和地方公共支出要组合调节房地产市场,保障健康发展；针对房地产税种较多,税种目标不明确造成的调节效果不明显的现象要减少房地产流通环节税收,开征物业税.周毅在《美国房地产税制度概述》中阐述了美国房地产税制度的八个方面,包括征税规模（房产税占地方财政收入的30%,地方税收收入的50%-80%）、征税依据（房产价值有房屋原有价值和土地价值两部分构成）、评估方法（市场比较法、成本核算法、收入分析法）、税率确定；征税程序、房产税收管理、房产税收优惠政策、房产税的用途（主要是维护地方政府的正常运行和地方公共服务）.文章认为对我国的启示有：实行“少税种,宽税基”；搞房产税更有利于发挥调节作用；将高额的房产税与房租价格相结合；实施房产税需要技术保障；保持相对稳定的房产税税率,建立房产税储备库；房产税改革的长远意义大于短期意义.喻景忠、杨蔚在《我过房产税改革的困局与思路》一文中简单叙述了06年以来我国房产政策的变化及效果,指出了房产税改革的目的有：完善房产保有阶段的税收制度的缺失；扩大政府财政收入、调整地方政府财政收入结构；调节我国目前畸形的投资方向,遏制投机性购房；通过税收手段调节我国城市未来的发展方向.文章从征税对象、征收税率、应纳税额计算、免税条件四个方面对比了房产税改革试点沪渝两地房产细则,结合美国、加拿大、日本、英国、韩国在房地产保有阶段的税种、税率、税基,做了简单的分析,提出一些有待解决的问题：免税范围的规定（赡养父母、未婚男女购房、城市卫星城的发展、具有特殊条件的人士）；房产税支出细则（专款专用、公开透明）；与改革相配套的多重手段和后续手段.提出的建议有：发展和扶持实体经济,引导民间资本合理流动；建立经济适用房和廉租房相结合的制度；改变宽松的信贷政策；适时开征物业税,甚至空置税.况伟大、马一鸣在《物业税、供求弹性与房价》一文在住房存量模型基础上,考虑了物业税、供求弹性对房价的影响.文章对住房市场进行假设并建立了住房的供给和需求方程式,通过对需求弹性与零的关系、供给弹性与零的关系及供给弹性和需求弹性在对方一定条件下的分析得出了不同情况下的经济意义.在实证方面,根据弹性方程式建立了对数型房价计量模型,结合中国33哥城市从1998-2008的住房数据进行分析.实证分析的结果是：估计结果是有偏的,所有回归模型主要解释变量系数符号与理论符号基本一致；若不考虑物业税和需求弹性相互作用,物业税和供给弹性的回归系数显著,但是需求弹性的回归系数不显著；若考虑物业税和需求弹性相互作用,其回归系数为负且显著.

二、课题研究的基本思路和方法及主要内容

一、研究思路及方法

本研究的基本思路是了解我国住房市场的问题,需找其根源,了解发达国家成熟的房地产市场的过去,提出相应的政策.政策的提出,还要考虑短期和长期的影响,并以理论上未来健康长效的房地产市场目标为依据.健康的市场,不仅要考虑国内情况,还要结合国际市场的经验和现状.提出模型假设,主要是在模拟地价取消的情况下,运用包括房产税、GDP、财政收入模型及房价供需模型,来分析未来房地产税制改革的效果.指出取消地价、改正房地产税的背景和基础,选择合适的实践城市以及选择实践城市的标准和条件,考虑这一思想的有力因素和不利因素.综合分析,提出政策建议.

二、研究的主要内容

此研究主要分为三部分：第一部分为理论研究,包含财政收入理论、税收改革理论、土地改革理论.第二部分为实证分析,包括房地产税、财政收入GCP模型及地价房产税房价模型.第三部分为政策建议,包括新型购房形式、房产税改革以及预算收入与支出.随之,作者设计三个购房组合：一、房价由首付和房贷组成,首付直接交给政府,房贷分两部分：一部分就是房产税,另一部分给房地产开发商；二、首付和房贷都分两部分,都按照各自比例给政府和房地开发商；三、首付做房价给房地产开发商,购房者按期给政府交房产税.

三、本课题研究的理论意义或实际应用价值

取消地价理论意义在于突破之前理论研究默认房价的构成包括地价、地价由个人间接支付给房地产税和地方政府,把房价与房地产税相结合之后,地价取消,购房者只需将房屋成本及合理利润支付给房地产商,而把房地产税交给当地政府.这样理论上会降低房价,同时降低不合理的利润空间.这一制度的改革,不是局部的小变动,而是整体、统筹的税制改革.本课题的实践应用价值,在短期来看能降低房价,让人们住上合理价格的房屋,同时刺激需求,带动其它的经济消费,促进经济增长消除不合理的售地发展；长期来看,能形成健康长效的房地产市场,并使地方政府的财政收入有合理的调整,形成合理的收入结构,提高地方政府公共服务的方向和水平；带动制度改革,消除弊端,建立中国特色社会主义市场经济.（作者单位：新疆财经大学公共经济与管理学院）