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在超预期的房地产紧缩政策下,投资者需关注市场风险,谨慎投资.
今年以来,投资性购房的行为比例不断上升,这是导致房价快速上涨的主要原因之一,而面对高房价,基本性需求购房难度加大.房地产价格的快速上涨,一方面带来更加严厉的政策调控,另一方面加大了金融资产的或有风险.此次楼市新政,显示出政府调控的坚定决心,可能还有后续政策.对A股市场的投资者来说,政策扰动因素是当前主要的投资风险.
关注市场风险
目前,房地产对于中国经济来说有举足轻重的地位,是支柱产业.超预期的房地产紧缩政策给整个产业链带来负面影响,从而引起市场对中国经济持续增长的担忧,特别是从银行股的大幅下跌中反映出在地产紧缩的背景下市场对“土地财政”可能带来的地方政府融资平台风险尤其担心.
尽管当前房地产调控政策能够修正已经出现局部过热的房地产市场,使得中国经济中长期走势更加平稳,但短期内,市场仍需要继续消化房地产调控政策带来的不确定性.特别是,各地房地产后续跟进政策会陆续出台,且各地房地产成交量萎缩和房价走弱将是大概率事件,前期价格上涨过快的部分一线城市调整会更明显.这将持续影响短期市场情绪,市场低迷的走势或将持续一段时间.
中期来看,房地产政策调整减少了中期经济全面过热和资产价格泡沫的风险,市场中期走势将更加平稳.前期,房价的高增长使得房地产行业局部过热,泡沫正在累积.从对国民经济运行影响的角度来看,房地产泡沫对经济的危害主要是影响了经济长期增长的可持续,即泡沫虽然刺激了眼前的繁荣,但透支了未来.当前的房地产紧缩政策针对的正是房地产泡沫,在政策烫平作用下,中期经济全面过热以及资产价格泡沫的风险将大大降低.
具体来说,一方面增加土地供应有利于房地产投资在中长期更加持续的增长,另一方面,短期针对房地产局部过热的调控将遏制房价持续上涨的预期,减小出现全局泡沫的可能性,降低金融系统的风险,使得经济增长更加平稳.
从更长期的时间来看,将房地产在经济中地位降低,特别是对投资性需求的遏制,将引导社会剩余资金更多流向其他产业,增加整个社会的资金使用效率,对房价的遏制也可能增加居民在其他方面消费的能力.
当前,投资者应持续关注房地产成交量和房价走势等指标来判断政策扰动市场的风险.房地产调控历来都是政策难点,很难做到恰到好处,目前市场的下跌就是对这种紧缩政策后果不确定性的担心.由于政策效果还需要一段时间才能显现,所以需持续关注地产成交量和房价的走势,判断出房地产政策是否会导致超调,以及是否会有后续政策影响市场.
另外,从资金面来看,政府对房地产投机的打压,将使原来活跃在房地产的投机资金流向其他领域包括股市,从而一定程度上间接缓解A股市场的资金压力.
房地产受压制
4月初以来,地产股在预期新调控政策出台的负面影响下,出现了持续下跌.新政出台后,地产股乃至整个A股市场都表现出悲观反应(4月19日的市场反应).
短期内来看,利空政策仍未出尽,主要集中在房地产税收政策的制定和出台以及市场监管力度的加大等方面.由于政策和房地产市场本身的不确定性,A股市场还将继续受其影响.这一阶段,地产股仍将首当其冲受到较为明显的压制.
新政策还将对房地产行业的中期走势形成直接影响.首先,政策的执行意味着房价的中期高点已经到来,房价小幅调整的概率在逐步增大.其次,政策效应将造成成交量的小幅下滑,这对于房地产行业的中期成交情况形成影响.一旦价格松动,会不会迎来市场再一次的“观望”今年一季度的需求释放较为充分,包括部分恐慌性需求,以及对调控政策产生疑问的购房群体.因此,需求部分的持续性有待于进一步强化.在政策效果未明之前,地产股很难有所表现.如此重磅的政策将很快对楼市产生实质影响,从而加大行业今明两年业绩的不确定性.
由于房地产具有强周期性行业的特点,短期股价具有暴涨暴跌的特征,风险较大.激进的短期投资者应保持谨慎态度,可关注经营流充裕、运营能力较强的地产公司.中长期投资者可耐心等待政策调控平息,影响渐显阶段的到来,在低位介入.
商业银行受影响较大
房地产市场的调控政策将带来银行对房地产市场的信贷紧缩.紧缩政策不仅仅针对购房者,而且也直接针对房地产开发商.房地产市场调控政策主要通过以下4条途径影响商业银行.
一是,房价回落可能引起银行信贷资产质量恶化.在按揭住房贷款中,房产是主要的抵押物,房价下降可能直接导致按揭贷款资产质量恶化,银行不良贷款的迁移率提高,银行的不良贷款率提高.这会增加投资者对银行股的顾虑.
二是,房地产信贷规模可能会出现回落.新政策必将导致房产投资性需求下降,银行的住房按揭贷款的规模将出现回落.但是随着房价回落,自住性住房需求增加,这部分新增的按揭贷款需求提高,在一定程度可以填补减少的信贷规模.
三是,银行信贷资金将出现分流,有助于调整信贷结构.商业银行信贷政策中主要的一项是调整信贷结构,减少中长期贷款规模,以便实现存贷款结构的匹配.房地产领域信贷规模回落适应了这一趋势.信贷资金分流现象将在银行得更加明显,中小企业贷款、三农贷款、符合国家产业政策的贷款规模将增加.
四是,银行贷款定价能力将进一步提高.差别化的住房信贷政策除了反映在首付款上,同时也反映在贷款利率上.对于二套、三套房贷,银行需根据客户现实风险状况,确定合适的贷款利率.这对银行的贷款定价能力提出了更高的要求,有助于提升银行风险管理能力.
房地产领域的信贷业务及其同房地产相关的业务是银行业主营业务中较为重要的一块业务,房地产领域信贷政策收紧,对银行经营带来一定的负面影响,短期内将对市场的投资情绪带来负面影响.但是中长期来看,其有助于调整银行的信贷结构,提高银行风险管理能力,改善银行经营.投资者可关注抵御风险能力较强,有一定估值优势的上市银行.
(作者为富林证券咨询顾问有限公司咨询师)
编辑:邱玉琴 omnicourage@gmail.