人防工程收益权争夺战

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地下人防工程产权问题处于法律真空地带,各利益相关方难以协调

日前,北京罗马嘉园的92名业主一纸诉状将北京市朝阳区民防局告上了法庭,认为其未履行告知义务,把业主正在使用的人防地下车库使用权发给不具有所有权和合法使用权的北京珠江世纪物业管理有限公司,程序违法,且侵害了业主利益.

据罗马嘉园的业主们告诉本刊,北京珠江世纪物业管理有限公司拿到北京市朝阳区民防局颁发的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》后,业主在小区地下车库停车除了原来要交的120元管理费,每月还需多交300元租用费.

“让我们多交这三百块钱,就好像保姆变卖主人的财产,还向主人收钱.”业主林枫对本刊说,她面前一本厚厚的档案册都是关于本小区业主维权的各种资料.

保姆买家当

2007年6月17日,林枫在停放车辆时,北京珠江世纪物业管理有限公司的工作人员告知,停车每月除120元管理费外要再收300元的租用费.早在4天前,车位费提价的通知就张贴在各楼道的公告栏.其中写明地下车位的经营和使用状况已经向相关部门备案,并且获得了审批通过.如果过期不交纳费用,视为放弃车位,将另行出租给其他业主.

罗马嘉园小区的停车位严重不足.物业公司发了三千多个小区进出车辆证,但地下车位仅有592个,加上地上的临时性车位也不到一千个.很多业主为争抢车位迅速交费,但部分有心业主要求物业公司出示政府审批文件.该公司拿出北京市朝阳区民防局所颁发的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》,证明他们拥有该设施的使用权.

记者从朝阳区民防局了解到,申请使用人防工程首先要跟民防局经营管理中心开发部达成使用合同.车库使用费可以商量,按道理是每天每平米1角.签订合同后可以办理相关使用手续.

“只要物业交了使用费,它向业主收多少钱,是它的盈利方式,提高价格归物价局管,我们无权干涉.”该工作人员说.

6月25日,部分罗马嘉园小区业主到北京市发改委和朝阳区发改委核实审批情况,得知物业并没有获得朝阳区发改委关于地下固定车位常年包月收费的审批通过,而是用发改委批复的临时停车场的收费审批材料“偷换概念”,让业主交包月的价格并签订协议,而后再用业主签订的协议去发改委审批包月的价格.每月300元是按照临时停车场标准由物业单方制定的“优惠”包月租赁的价格.

几天后,75名交费和一百多名未交费的业主代表分别提交了两份联署情况说明给发改委,表示业主受到物业欺骗和胁迫交费,已经签署的租用协议书是无效协议书,物业不能根据此协议书报批固定车位常年包月的价格核准和审批.

随后,在业主代表与物业方面三个半小时的谈判中,物业方面主动提出将车位价格由每月420元优惠到350元,但这只是临时性优惠,合同上仍然要写420元/月.业主代表不同意此类“让步”,提出了两个方案：公开地下车位成本,车位费是成本加上部分利润,用于逐步改善地下车库条件；或者物业与业主协商车位费价格,所有程序合法化,地下车库安装应急灯、监控设备,做防漏等改善.物业表示过几天给予答复.

其间,业主了解到,提高地下车位价格是北京合生愉景房地产开发有限公司的决定.这家开发公司与物业公司同属合生创展集团,物业公司受开发公司领导.此次提价中每月300元的车位租金是被开发公司收走.

几天后,在业主的追问下,物业反馈他们和合生愉景不同意业主代表的协商要求,并表示不会再就车位费和业主进行沟通.此后,物业对没有交费的业主进行上门走访或者劝说.两周后,仍然没有交费业主的汽车被贴上催促交费通知.这一个月内,业主代表一边与物业沟通,一边准备相关的法律诉讼材料.

起诉民防局

“被告在给北京珠江世纪物业有限公司颁发《人防工程使用证》时,未告知原告等被告所颁发的证书涉及原告的重大利益,其未履行告知原告的义务等被告所颁发的证书程序违法,把原告正在使用的防空工程发给不具有所有权和合法使用权的北京珠江世纪物业管理有限公司,侵害了原告的利益.”92名业主在行政起诉状中写道,他们要求朝阳区民防局依法撤销被告办发给物业的《行政许可决定书》和《人防工程使用证》,并承担全部诉讼费.

7月12目,此案在北京市朝阳区法院正式立案.北京珠江世纪物业管理有限公司被列为第三人.

北京市朝阳区民防局在《答辩意见书》中表示,根据北京市相关文件规定：凡建设费用列入商品房综合开发成本,按规划统一开发建设的防空地下室,均列入北京市公共人防工程,作为国家的人防设备设施.开发建设单位不得随地而建设出售,一律由所在区、县政府实行统一管理和开发利用.而根据朝阳区政府规定,辖区内公共人防工程一律由区人防办公室实行统一管理和开发.

据此,民防局称业主在起诉书中说“小区内的地下防空工程属于原告共用”的说法没有依据.并认为,人防工程属国家秘密,北京珠江世纪物业管理有限公司营业执照经营范围中有一项为“停车场管理”,民防局发放行政许可程序合法有效,且无需告知业主.

“业主必须在小区内停车,是利益关系人.业主出钱买房,是直接投资人.业主是地下车库的直接使用者,物业把价格抬高,业主应该被告知并参加听证.开放商、物业公司都不是理所当然的收益人！”业主刘琳语速飞快地说.

“涉案人防工程是由北京合生愉景房地产开发有限公司投资建设的,由被告依法对涉案人防工程使用进行管理,原告没有使用管理权,也没有收益权.因此,原告与涉案人防工程没有任何利益关系.”北京珠江世纪物业管理有限公司在《行政答辩状》中表示,民防局颁发《人防工程使用证》时不需要通知业主,业主也无权申请听证,更不能否认民防局行政许可行为的合法性.

“物业拿不出产权证明和产权人授权,属于非法使用和从中获利.”业主万明说：“按照国家相关建设、规划部门的规定,人防工程是必须配件的设施.我们认为新建社区的人防工程与社区内的道路、绿地、水、电、煤气、公建配套设施一样,应属全体业主共有,业主享有产权、处置和收益权.”

业主代表张良希望通过诉讼促使物业和业主协商,公平、公开、合法地定价,而不是使用胁迫和欺骗的手段.

谁的人防工程

本刊接触到的多位法律界人士指出,近年来,小区地下室使用多次引发业主和物业、房地产开发公司的纠纷,主要原因是地下人防工程产权问题处于法律真空地带,各利益相关方难以协调.作为现在我国城市地下室建造主要依据的《人民防空法》并不涉及产权.只有民法通则中的原则性规定和建设部一些部门规章中涉及相当于建筑物区分所有权的问题,但是对地下车位没有作出专门的规定.即将于今年10月1日实施的《物权法》也没有明确规定地下防空设施的产权归属和使用者的权利义务等.

朝阳区民防局在接受咨询时表示,房地产开发商建设的人防工程产权属于国家,由民防局管理.只要是有民事责任能力的法人都有资格申请使用人防工程,业主委员会没有资格.最常见的情况是开发商申请,获批后交给物业使用和管理.车库不属于物业,物业只有管理权,可以使用它.

《物权法》规定,在建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要.建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有.

中国人民大学法学院房地产法专家周珂指出,如果地下车位已经包括在购房人的房款中,而其他人对地下车位的产权没有任何投入,从物权法的角度,应当可以认定由购房者拥有.

92名业主的代理人、北京市义派律师事务所律师樊建利翻出《北京市城市房屋管理办法》第13条,其中规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的,应当在房地产转让合同中载明；没有载明的,视为一并转让.”

樊建利说,现在人防工程的所有权是有争议的.按照《人防法》规定,投资者收益,但物业公司并不是投资者,朝阳区民防局把二十年使用证颁发给物业公司是不合适.且事先没有征求利益关系人意见,程序也是违法的.

他表示：“我们希望这个案件能促使地下人防工程确权,让立法和司法解释部门出一个明确的规定.”(文中业主皆为化名)