国外保障性住房的成功经验

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摘 要 ：分析了新加坡、日本、美国和德国等保障房制度比较完善的四个国家的主要做法,总结了这些国家的成功经验,以为我国保障性住房制度的发展提供借鉴.

关 键 词 ：保障性住房 制度 经验 启示

一、国外保障性住房的成功经验

(一)以计划和市场相结合的新加坡保障房制度

首先,政府提供住宅.新加坡政府通过推行住房公积金制度,促进房屋私有化,把原来国有的房屋逐步转让给个人,同时对收入水平不同的居民采取不同政策,目前新加坡有87.6%的居民住在政府提供的保障性住房里.而且,新加坡近些年着重加大以销售为主的保障性住房建设,逐渐减少以租赁为目的的公租房建设,这样就避免了因为没有产权而导致的保障房居民不爱惜房屋而造成的保障房后续管理乏力和维修资金压力过大等问题.

其次,强制实行住房公积金制度.为了解决退休工人和中、低收入水平居民住房问题,新加坡在1955年开始实施强制的住房公积金制度,从开始主要针对低收入水平居民,到后来对中等收入水平居民逐渐放开限制,到目前为止90%以上的居民住进了新建成的住宅楼.而且,新加坡的住房公积金制度比较灵活,能够做到根据各地区的实际情况,吸收广大居民积极参与住房公积金的缴存,在缴存比率上亦有不同规定,使得公积金制度在贯彻执行后的相当一段时间里能够真正使最需要保障房的居民获得具体又实在的保障收益.

再次,合理分配公有住房.新加坡在推行公有住房出售政策以后,大大提高了居民购房的积极性.为了能够进行公平合理的分配,新加坡政府起初采取登记配售制度,后来实行订购制度,每季度公布房屋建设计划,欲购买的居民通过抽签订购,居民最多等待一两年就可以购买到新房.

(二)完善法律约束下的日本保障房制度

首先,日本保障房发展是建立在完善的住房消费保障法律法规之上.第二次世界大战后,日本房屋短缺严重,住房荒问题是首要解决的难题之一,大约25%的居民无房可住.为了缓解住房压力,日本从立法的角度对房屋建设数量和标准等方面问题进行规范,先后出台一系列法律法规,例如《住宅金融公库法》等.通过完善的保障房法律制度,使得日本房屋建设走向了正轨,不同收入阶层的住房需求得到了不同程度的满足.

其次,始终实行比较优惠的住房政策.通过给企业低息贷款来激励企业进行房地产建设；对私人住房建设采取降低税收或者免除税收政策,提高了私人住房建设的积极性；充分发挥地方团体的作用,把社会资金吸收进来用于住房建设；组织公团进行房地产开发,政府不直接参与普通居民房屋建设,而是利用公团进行此项房地产的开发和管理.

日本住房保障政策都是围绕住房保障法展开的,最主要的三项住房保障法律是《住宅金融公库法》、《公营住宅法》和《日本住宅公团法》.日本房屋建设和供给都是以五年建设计划作为规划目标.有了法律做保障,每期五年计划都有条不紊的顺利完成.日本这种以住房保障法为中心开展的保障房建设发展模式值得借鉴和学习.

(三)商品化的美国房屋消费保障模式

首先,美国了建立完善的法律来保证房屋建设、分配等方面政策的落实,重视住房立法始终是其住房保障体系的核心.美国房屋保障法律体系是比较完善的,主要有《住宅法》、《国民住宅法》等,涉及了公共住房补贴、消除贫民窟等多个方面问题.

其次,美国的各类金融机构积极参与房地产的开发建设.政府和私人金融机构都经营房地产贷款业务,私人金融机构中的商业银行和抵押贷款证券化趋势明显,私人金融机构中的储蓄放款协会、信贷协会等也经营房屋抵押贷款业务.

再次,国家实行对低收入水平居民的各类补贴政策.美国在解决低收入水平居民住房问题时主要手段有：公共房屋、津贴房屋、租金津贴和廉价公屋.美国政府对廉价住房提供补贴,主要通过政府建设公共房屋和非营利机构建设廉价房屋.对中、低收入水平居民采取减免税收的政策.

(四)政府主导的德国保障房制度

首先,加强公共房屋的建设和供给.德国政府集中力量进行低价房屋建设,同时从政策上支持福利性公共住房建设,对于低收入水平的居民、或者有共同信仰的民族和宗教团体,由政府提供廉价的公共住房.

其次,对低收入水平居民采取租房补贴政策.按照房屋补贴法律、居民家庭的人口数量以及收入差异等情况给予不同人群适当的房租补贴,确保每户居民都有支付住房的能力.

再次,房屋储蓄制度.德国住房投资占国民生产总值比例一直很高,另外房屋银行的贷款不能在本系统内派生存款,有效抑制了短期消费需求,也缓解了通货膨胀压力.

最后,住房财政税收政策.德国政府通过税收减免和一系列鼓励措施来鼓励私人建设住房,同时对中、低收入水平居民给予适当的购房补贴.

德国由一个曾经是房荒严重的国家,发展到今天的住房供应充沛、住房金融发达和政策法律完善,在整个发展过程中政府起到了非常关键的作用,其成功经验非常值得我们借鉴.

二、国外经验对我国的启示

(一)以明确的特定人群覆盖面为前提,完善我国现有的保障性住房法律制度

目前,在我国享受保障房的人口不足十分之一,而且,在非常有限的保障房中有一部分并没有到达中、低收入居民家庭手中,这样就使本来就有限的保障房显得更加短缺.因此,我国法律在界定国家保障房的覆盖范围时,应明确规定只有中、低收入者才有资格购买保障房,并且同时也要规定严格的关于保障房退出的法律条款.另外,我国应该尽快制定住宅法,对我国目前的住宅建设加以规范,明确政府和地方政府在住房保障方面的责任和义务,建立起一个长期的、稳定增长的保障房资金投入机制和有效的监管机制,对保障房的建设、分配、消费等环节加以规范,加强考核监督.

(二)创新投融资体制,为社会资金进入保障房建设设置合理的收益保障

目前,社会上存在大量的闲散资金,如果能把这部分资金吸纳过来用于保障房建设,既能使资金的拥有者得到比存银行更多的利息收入,又能使得社会闲散资金在保障房的投资建设成一种有效的理财手段,可谓一举两得.国家可以通过给予优惠政策,广泛吸收社会闲散资金用于保障房建设. 另外,在吸收社会闲散资金参与保障房建设的同时,还要把加快建设力度、完善配套设施放在首位,切实增加保障房房源的有效供应,让困难群众及早入住.同时,各地方政府要加大保障房的配套设施投入力度,做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用,确保竣工的保障房项目及早投入使用.

(三)进一步完善住房公积金的使用制度,灵活规定公积金的缴存比率

一方面,要进一步扩大住房公积金的缴存群体.目前在我们的城市中,还有大量的农民工等外来的中、低收入群体有强烈的保障性住房需求,因此,地方政府可以将住房公积金的缴存群体范围扩大到这些群体,并考虑将临时流动的城市人口的住房公积金缴存情况信息纳入全国联网纪录,建立公民住房信息档案,使此类信息可以在全国各地随时可供各部门查询掌握.

另一方面,政府还可根据各级地方政府所辖地区的保障房需求的实际情况,放权给地方,灵活规定住房公积金的缴存比率,使得部分有能力的单位和个人可以多缴存,从而增加住房公积金的资金来源.地方政府还可以鼓励当地居民建立保障性住房储蓄账户,以促进保障房的建设和发展.

(四)采取渐进式措施,推进我国的保障房建设

首先,应该以小户型、实用性强的保障住房为主,这样可以在我们的保障房建设的起步阶段更大程度地提高保障效益,解决保障住房的刚性需求群体的燃眉之急.

其次,应减少以租为主的公共租赁住房供应比例,提高以销售为主的经济适用房和限价房比例.因为公租房主要靠租金回收,政府资金压力太大且可持续性不强；另一方面,公租房因为没有产权,容易使得居住者不爱惜房产,导致最后的维修、管理成为政府的包袱.

第三,地方政府在进行保障房建设时,还要注意严格控制建设成本,应该从建设标准上适当降低小区配置标准,比如减少车位的配置比例要求等,这样做到结果会使保障房的价格做到最低,一些中、低收入群体才会有可能买得起,也愿意积极参与购买,从而使我们的保障房建设达到应有的保障收益.