我国房地产价格法律调控

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【摘 要】我国房地产行业的蓬勃发带来了房地产价格高涨等社会问题.本文首先阐述了我国房价自2001年快速增长的现状,其次分析了我国房地产价格高涨的五大原因和利用法律手段平稳房价的措施,最后得到调控房地产价格的关键是构建合理的法律调控体系.

【关 键 词】房地产价格；房价上涨原因；法律调控

1.我国房价现状

我国的房地产价格自2000年以来呈现出逐年上升的态势,自2003年以来,我国房地产业一直保持着持续快速的增长,投资增速始终高于全社会固定资产投资增速,因而房地产业己被公认为我国国民经济发展的一大支柱产业,在我国的国民经济贡献中发挥着越来越重要的作用.伴随着房地产投资增速的上升,房地产价格也持续上涨.2000-2007年我国房屋销售价格累计上涨了82.9%,虽然2008年的金融危机,在很大程度上抑制了房价的持续上涨.不过,2009年以来,随着我国经济的复苏和发展,房价又开始回升,2010年1月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%,并且全年持续上涨.由此可见,近年来全国房价上涨速度迅猛.

2.我国房价高涨的原因

我国房地产价格有强烈的地域特点,但是我国部分经济、文化较为发达地区房价增长速度高涨的原因却有着可供研究的共性.

2.1我国国民经济总体形势大好

在1978-2008年的30年,中国的增长速度大步加快,从农村到城市,从国家整体实力到个人居民收入及外部储备,各种经济指数的增长都是很快的,GDP平均年增长率在9%左右.中国经济的发展速度世界罕见.依托于经济的高速发展,中国的城市也在进行着多、快、好、省的大跃进建设中,城市的整体功能随着大量有形和无形的人力、物力、财力等的相继投入而得到大幅提升,蓬勃发展的房地产市场满足了部分国民的住房需求.然而,房地产市场快速发展的同时不可避免地带来的房价上涨.因此,这是我国房地产价格高涨的基本所在.

2.2不规范的房地产金融市场

房地产行业是第三产业中的资金密集型行业,开发运营全过程是一个整合资金、资源的过程.金融业对于房地产业来说,其作用相当于血液之于心脏,依靠开发商自己的资金完成房地产运作对于现阶段的中国房地产行业早已不可能.不仅如此,在房屋购买者买房过程中,金融业也为普通民众提供了住房金融服务,帮助其改善住房条件.但是我国的一部分信贷资金价格是受政府管制的,并非完全按照市场化的要求运作.所以一些真正有需求,而且需求合理的房地产企业不是都能顺利的得到所需要的资金,通过正规渠道获取所需资金又由于金融制度本身的缺陷而难以实现；相反一些资质不良的房地产却总能通过非正常渠道或者大笔数额的贷款或融资,这样金融企业的资金流动安全就会受到严重影响.另外,房地产金融机构不健全,缺乏科学、合理、规范的经营,房地产商通过正规金融机构获取资金的困难,这些都使得房地产市场资金的配置效率低下,增大了房地产行业的生产成本,那么最后这部分房地产企业的负担最终还是要转移到房价里面去的.所以最终结果是导致房地产价格的不断上涨.

2.3住房保障体系不够完善

自1998年房地产实现了商品化与社会化之后,人民的住房需求主要是依靠市场解决.但是纵观全球,即使是德国、日本、新加坡等经济发达的国家依然有高达半数的民众的住房问题是依靠政府保障性住房予以解决的.如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系统,商品住宅的刚性需求就会变成民众头上的一把剑,造成“住房永远需大于求”的错误民众认知,逼着房地产价格不断上涨.虽然近两年开始重视社会保障房的建设,但无论从资金的来源和保障性住房建设分配,还远未形成制度和住房保障体系.因此,我国住房保障体系不完善是造成房价高涨的重要因素.

2.4对于房地产行业定位不当

中国的房地产行业建设在住房制度改革的强力推动下,已经取得了举世瞩目的发展.其发展对钢铁、建材、化工、纺织、家电等60多个行业的拉动作用巨大,推动了其相关行业的发展,达到增大内需的目的,极大地发展了国民经济.所以尽管目前房地产行业问题多多,但是却有一个比较大的所谓“共识”,那就将房地产定位为：国家的支柱性产业.在这种思想的指导下,地方政府为了经济的发展可能会倡导“土地经济”,以高地价换取地方税收、地方官员的政绩.所以,对于房地产行业的定位不当也在一定程度上导致了房地产行业价格高涨.

2.5与地方的博弈结果

房价的高涨引起了社会的广泛关注,房价高涨所造成的社会不和谐问题也引起政府的关注.2005年3月底,国务院常务会议讨论并通过了“国八条”,到2006年“国六条”对其进行的补充和更加强有力的落实,以及2010年1月的“国十一条”对首付比例的规定,无不显示出我国政府对房地产价格调控的态度,目的只有一个,那就是一定要控制房价,不能让房价再疯涨下去了.但地方政府为了地方税收和地方政绩,反应并不积极,许多地方政府官员或者消极应或者曲解政策,明里暗里力挺房市,使政府调控政策的效果大打折扣.正如新华社所发文章的标题所言,管“政策效应初显”,但住房供给的“结构问题仍未解决”.所以,和地方的博弈结果使得房价高涨未能得到有效调控.

3.法律调控体系的构建

3.1构建合理房地产产业法律制度

产业法是指调整国家产业政策、实施过程中发生的经济关系的法律规范的总称,属于经济法中宏观调控法的范畴.而我国房价快速增长的原因之一就在于政府对房地产业在国民经济发展中的定位不明确.我国政府将房地产业定位为先导产业,支柱产业,国民经济发展新的经济增长点.这样的定位导致地方政府为寻求加快城市建设和经济发展资金,以经营城市土地获取高地价,把地产作为“资产”来利用,放弃了经济适用房的建设责任.因此,要调控房地产价格回归理性,应当借鉴国际先进经验,尽快制定房地产产业法,规范我国房地产业的定位、发展目标和指导原则,明确我国的房地产业的发展目标、原则,明确地方政府在保障居民实现住宅权的首要责任,制定切实有效的法律责任追究机制,使房地产业法得到切实有效的执行.

3.2构建多元化的房地产法律制度

结合我国的具体土地制度和改革开放的现实国情,建立多元化的房地产市场制度势在必行,即对部分的普通居民基本住房需求,应当建立具有社会保障性质的住房制度来解决；对于满足部分普通居民对于改善住房条件的需求,则通过市场化的商品房制度解决,但在贷款、税收、首付比例等问题上政府应给与必要的支持；对于对满足国内高收入群体和外来投资者的住房需求,则通过完全市场化的商品房制度来解决.这样保障了各类的住房需求得以实现,又实现了土地资源的利用最大化.我国目前的保障性住房体系正在逐步摸索完善中,缺乏专门性的法律保障实施.大部分保障性住房政策都是以政令形式颁布的,相较于法律法规,缺乏持久性、稳定性.因此,构建多元化的房地产法律体制势在必行.

3.3构建合理房地产土地、金融、税收制度

法律的作用之一就是调整利益分配.因此,为了改变房价高涨的局面,可以从土地、金融、税收等方面入手,从源头上改变房地产市场的不合理的现象.首先,为了避免“土地财政”可以适当减少地方政府对土地使用金的占有份额,地方政府对土地使用金的使用应有法可依、公开透明、专款专用.其次,应加快我国金融体制改革步伐,引进先进的金融工具,在控制风险的前提下为房地产企业的发展提供高效、便捷、低成本的金融服务,也为广大群众提供有效的住房信贷服务.最后,应针对多元化的住房去求合理地利用房地产的各种税收设置达到调节住房市场供需的目的.

4.结论

从前文可以看出虽然国家一直在对房价进行调控,但成效颇微.其中固然有房地产价格涉及面广难以调控的因素,更是因为政府调控手段单一、调控力度不大以及缺乏法律的持久性.对我国房地产价格进行宏观调控最直接、最有效、也最具有确定性的手段便是法律调控.法律所特有的预决性、稳定性、权威性和强制性恰好弥补了房地产价格的非理性和不确定性,法律调控能有效地保障房地产市场健康稳定发展.