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【文章摘 要】
房屋的需求由消费需求、投资需求和投机需求构成.中国的高房价主要是由于央行货币超量发行和地方土地财政垄断建房用地抬高的.中国房地产的银行信贷风险高企.
【关 键 词】
房地产价格；信贷风险；需求的时间因素
1房产市场需求分析
近年来房地产业过快的发展,对金融业尤其是商业银行产生了巨大的影响,而随着房地产业规模的不断扩大,给金融业尤其是商业银行带来了新的挑战.
随着房产价格的不断上涨,吸引了更多的企业进入,房地产业的规模也在不断扩大.房地产业属于资金密集型和劳动密集型企业,其生产资金有相当大的部分来源于商业银行和其他金融机构,其规模扩大的同时,对资金的需求也同步上升,目前,商业银行有相当大的一部分信贷资产集中在房地产业,这是当前商业银行经营管理的一个风险点.
在房产成为一种商品市场化以后,房价主要是由房产市场的供给和需求决定的.自1998年实施房改后,对住房的刚性需求逐步释放出来,住房价格一直以来处于上升趋势,商业性房产的价格也随着经济的发展节节上升.随着外汇储备的增加,人民币发行量也同时大幅增加,市场把相当比例的新增资金都投入了房地产市场,而随着房产价格的大幅上涨,引致投资性需求和投机性需求也随之迅速大幅增加,加剧了房价的上涨,房价的大幅上涨又刺激了投资性购房,如此循环,导致房价俞涨俞烈.在这个过程中,供给与需求不均衡是造成房价过快上涨的一个主要原因.
当前我国房地产价格涨幅过快是供给与需求不均衡造成的,表现为供不应求,究其原因一是需求旺盛,二是土地供给与需求不均衡,三是需求在短期内迅速增加,四是房地产业的发展滞后,导致的对住房的需求,构成了自1998年以来对房地产的消费需求.
消费需求的存在是支持房价上升的基础,而消费需求增长的速度之快出乎人们的预料.这部分需求主要是以增加居住面积或提高居住环境为目的,在房价不断上涨的情况下,选择继续持有原有住房,实际属于消费性需求兼顾投资性需求,其特点是在房价上升时期,房屋价格的上升及收入所得能够维持或能够保障其新的房产消费和投资.
我们将国内、国际资金在消费需求和投资需求以外的主要以谋求房地产价格上涨带来的资本利得为唯一目的这部分市场需求归为投机性需求.
消费需求、投资性需求、投机性需求共同作用的结果使得房产价格出现了迅速的上涨,并循环推高房价,加上我国货币超量发行,很多地方出现无人居住的“死房”和“死城”,银行住房信贷风险进一步上升.
2房屋市场的时间因素
通常市场价格由供给曲线和需求曲线的交点决定,当价格或非价格因素引起需求或供给增加时,需求曲线或供给曲线将向右平移,直到达到新的均衡.问题在于,在一个时间段内需求曲线移动速度快,因此移动的幅度相对供给曲线大,因此均衡价格是向上移动的,且均衡点的移动速度很快.
房屋市场的供给取决于房地产市场.房地产市场的供给相对于需求而言呈现滞后,其主要原因一是国家土地政策的约束,二是拆迁过程平均时间较长,三是房屋的建筑施工时间较长.这些因素使得房屋的供给难以在短时间内迅速大幅增加,房屋市场总体上呈现供不应求的态势.在长期来看,当需求增长率达到顶点并开始下降后,供给并不会立刻随之下降,如果供给没有随着需求的下降而下降,甚至惯性加速,有可能会导致供过于求.
3商业银行房屋按揭抵押贷款资产风险
始于上世纪九十年代的房地产市场的开放,以及九十年代后期房屋按揭抵押贷款逐步放松,使得房地产市场规模不断扩大,同时商业银行房屋按揭抵押贷款余额也不断增加,特别是自2009年以来把房地产业作为推动经济增长的重要抓手以来,随着广义货币发行量的大幅增加,商业银行房屋按揭抵押贷款余额也大幅增加.从今年初以来十六家上市商业银行披露的信息中可以看出,商业银行的不良资产上升.
住房市场房屋按揭抵押贷款的年限通常都比较长,其风险比较隐蔽.在房屋市场供不应求的情况下,房屋价格会随行就市,通常表现为具有一定的抗通胀的能力,当房屋市场又供不应求转向供过于求的情况下,其抗通胀的能力会减弱.一旦通胀超过借款人的承受能力,出现供过于求的可能性增大,房产按揭抵押贷款的风险就会爆发.然而当市场从供不应求转化为供过于求时,并没有明确的市场信号,人们往往没有意识到市场态势的变化,尤其是在存在严重泡沫的情况下,泡沫的存在掩盖了供过于求的市场变化,此时为商业银行风险最难以把握的时期.
【参考文献】
[1]《房地产金融与投资》,威廉姆·B·布鲁格曼著,李秉祥等译,东北财经大学出版社,2000
[2]《行为金融学》,饶育蕾等著,上海财经大学出版社,2003
[3]《金融经济学》,孙立坚高等教育出版社,2004
[4]《利率市场化问题研究》,刘利经济科学出版社,2001
[5]《房地产市场中两种需求的经济效应分析》,王三兴[J].云南财经大学学报,2007
【作者简介】
李江,女,贵州财经大学金融学院副教授；
邹定斌,男,博士,贵州财经大学金融学院副教授.