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摘 要：近年来,我国房地产企业发展迅猛.在这一背景下,物业管理公司也开始逐渐发展壮大.物业管理公司主要为业主服务,并为其房屋及配套环境提供一系列的管理和修缮服务,在物业管理公司的服务之下,业主的生活质量获得了很大提高.虽然物业管理公司近年来发展迅猛,但是会计核算工作还不甚完善.基于此,本文以物业管理公司的财务发展现状为切入点,对其今后发展提出了相应改革措施,希望对其财务管理工作有所帮助.
关 键 词：物业管理公司会计核算改革措施
一、物业管理公司会计核算概述
物业管理,通常是指物业公司受物业产权人或使用者的委托,运用现代化的管理手段为其在不动产及居住环境方面提供看管、修缮、代收费用、提供便民设施等服务管理活动.物业管理公司按照物业管理制度,通过定期收取业主物业管理费的方式取得营运资金.
会计核算是物业管理公司内部管理的重要组成部分.物业公司的会计核算工作是指公司财务人员以货币形式全面反映和监督公司的全部生产经营活动,定期制定财务报表并提供给财务信息使用者的管理活动.财务管理工作是物业管理公司正常运作的重要保证,对资金运作也能起到关键的控制作用.公司在管理中追求资金成本的最小化,以资本的筹集为管理重点.但面对日趋激烈的市场竞争环境,物业管理公司应加强内部控制,加强对资金筹集的管理工作,强化自身对会计核算的管理.
二、物业管理公司会计核算的特点
物业管理公司是随我国房地产业的发展而逐渐兴起的一个新兴行业.其在会计核算方面拥有自身的特点.主要体现在以下几方面：
(一)核算内容较为简单
因为物业管理不涉及产品的生产或者销售,因此,对物业公司而言,主要经营活动便是向业主提供相关物业劳务（或者服务）,以此方式获取营运资金.物业管理公司的资金运作方式和会计核算内容都相对较为简单.
(二)监督群体较为庞大
物业管理公司在运营过程中需要不断与众多业主打交道,并且其收入主要来源于业主所缴纳的物业管理费.由于物业管理公司的这一特殊性质,使其资金运转都受到业主的广泛监督.此外,物业管理公司在运营过程中,还会受到来自于政府相关部门的监督.因此可以说,物业管理公司的监督群体较为庞大.
(三)公司管理层和业主皆为财务信息使用者
物业管理公司的财务信息不仅要提供给公司管理层,以供其决策.同时,物业管理公司还要向业主提供,以帮助其了解物业管理费的使用情况.因此可以说,物业管理公司的财务信息的使用者不仅有公司的管理层,还包括广大业主.
三、物业管理公司会计核算的现状分析
无论何种企业类型,最终目标都是实现企业价值最大化.通俗说法便是获得最大化的利润.物业管理公司也不例外.随着近年来我国房地产市场的迅速发展,物业管理公司也日趋向规模化、规范化发展.越来越多的物业公司开始重视自身的发展和管理理念,不断着手完善自身的服务职能,强调提升公司的财务核算管理水平.但是,由于物业管理公司在我国的发展时间较短,会计核算方面还存在诸多不完善之处.
会计基础管理不规范目前,我国很多物业管理公司在会计基础管理方面尚不规范,存在诸多漏洞.比如：原始会计凭证审核不严,原始资料保存不规范,凭证摘 要记录不清晰或与明细账内容不一致；白条抵库现象严重,公司领导随意挪用资金现象时有发生；有的经济业务缺少必要的合同或者协议,资金支付情况缺少必要的跟踪记录；会计科目规范不严,资本性支出和费用性支出混淆使用；缺少必要的资产盘点清查制度,或者空有制度却很少执行.这些现象都充分体现出物业公司财务基础工作薄弱,会计核算不规范,财务提供的会计信息必然不准确,使信息使用者很难做出正确的判断.
会计核算硬件环境不理想物业管理公司的会计核算工作若要达到较为理想的状态,首先其会计核算硬件环境必须过关.但是,由于目前我国的物业管理公司存在时间尚短,财务管理环境都异常简朴.在如今大部分企业都实现会计电算化的大环境下,甚至有些物业管理公司还停留在“算盘加计算器”的阶段.此外,很多物业管理公司由于发展不规范,常常只具有一至两名会计人员.而且在会计核算方面,依旧局限于手工登账和人工对账,不仅耗费掉了会计人员大量的时间和精力,而且还导致会计科目在设计上难以细化,很多会计人员在面对大量的手工登帐工作之余,已没有更多的精力再对二级科目进行细分.同时,很多诸如制定财务预算计划、计算项目盈利空间等精细作业也根本无闲开展,这在一定程度上限制了物业管理公司的财务发展.
财务管理存在认识误区当前,我国很多物业管理公司的管理者及相关人员对财务管理存在认识误区.没有将对财务管理的认识上升为公司战略的高度,并未认识到财务管理是一个自上而下、需要大家共同参与和配合的系统过程.也并未意识到只有先行实现财务目标,公司目标才能最终获得实现.其实,财务作为公司经营运作的一个核心部门,需要与其他部门相互配合、通力合作,每一个业务单元的完成都是实现企业价值最大化的有力推手.因此,财务管理是一个涉及公司上下的系统过程.
四、物业管理公司会计核算的内容与处理方法
(一)会计核算内容之一：业主的公共水电费
公共水电费是物业管理公司的会计核算内容之一.物业管理公司对此有两种核算方法.一种是将公共水电费直接计入物业管理成本；另一种是将其暂时作为代收代付款,并抵扣小区业主向物业管理公司交纳的物业管理费.这两种会计核算方式中,笔者更倾向于第二种.因为水电并非由物业公司提供而是由供水供电部门提供,并于提供时已向消费者收取了相关税费.单纯从该意义出发,公共水电费由物业公司作为代收代付款更为合适.
(二)会计核算内容之二：物业管理公司的成本费用
目前,我国物业管理公司采取权责发生制核算成本费用,并将其具体分为按营业成本与期间费用分开核算.其中,期间费用包括财务费用、管理费用等,具体核算与一般企业无异.营业成本是指物业管理公司在为业主提供管理和服务过程中（即物管活动）所发生的各种成本开支.物管活动是物业公司主营业务.营业成本通常分设“直接材料”、“直接人工”、“间接费用”三个会计科目.物业管理公司在日常成本核算时,应尽量划小核算单元,以将人员责任与成本支出相挂钩,实行成本费用责任制.除物管活动之外的其他“附属类”业务所发生的成本支出作为“其他业务支出”参照现行财务制度进行会计核算.（三）会计核算内容之三：物业管理费
目前,我国物业管理公司在核算物业管理费时,所采用的会计原则类似于“收付实现制”但又不是通常意义上的收付实现制.只是在实际收到业主所缴纳的物业管理费时方才确认收入；倘若是在当期收到了以后时期的物业管理费,则暂时不确认为收入,而是将其作为预收款进行挂账.根据我国《企业会计制度》,关于劳务收入通常有三条确认原则.首先,收入能够被可靠计量；其次,与交易相关的经济利益能够流入企业；第三,劳务的完工百分比能够被合理确定.只有三个条件同时满足,物业管理公司方能将物业管理费确认为收入,并无需考虑是否已实际收到款项.
(四)会计核算内容之四：维修基金
根据我国物业管理的相关规定,为了有效保障物业公共设施等的维修养护,业主需按时向物业管理公司缴纳一定的维修基金.单纯从所有权的角度出发,维修基金属业主所有.当前,根据相关政策,物业管理公司应将维修基金作为“代管基金”.我国物业管理公司对维修基金的会计核算主要选择在实际收取时,作为“长期应付款”进行挂账；当实际发生维修费用时,再予以冲减.关于维修基金是否需要缴纳税款目前尚无明确规定.物业管理公司在这方面的核算处理也各不相同.笔者认为,物业管理公司所收取的维修基金不需要纳营业税.因为这部分费用主要用于公共设施等的修缮与管理,在所有权方面归业主所有,物业管理公司仅是对其进行“代管”.因此,笔者认为维修基金不需缴纳营业税.
五、小结
为了完善我国房地产市场的配套机制,以及满足人们越来越丰富的生活需求,物业管理公司应运而生.物业公司以收取物业管理费、提供物业管理服务为运营模式,充分体现了“取之于民,用之于民”创办宗旨.但是,由于物业管理公司在我国的发展时间较短,在财务管理方面暴露出诸多不足,比如管理机构不完善、管理过程不规范等管理弊端.对此,我们应在物业财务管理这片新领域不上断探索,开拓创新,根据自身发展的特点不断提升财务管理水平,努力适应新时代市场发展的新形势.