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中图分类号：F812文献标识：A文章编号：1009-4202（2013）09-000-02
摘 要房地产开发企业在整个运营过程中,涉及到十多个税种,税金成本占企业开发成本的比重很大,而土地增值税的税率为30%-60%,是房地产企业的主要税种之一.笔者经分析发现,企业在会计核算方面的规范性往往直接影响到土地增值税清算税款的金额,现拟通过对具体核算点的分析,指导企业通过规范核算,合理降低税负和税收风险.
关 键 词房地产企业会计核算土地增值税
房地产开发企业在整个运营过程中涉及到契税、营业税、企业所得税、土地增值税等十多个税种需要缴纳,税金成本占企业开发成本的比重很大,而其中土地增值税是按土地增值额征收的收益性质的税,税率采用了30%-60%的四级超率累进税率,增值越大,企业的税负越重.近年来,随着诸多房地产项目的陆续售罄、清盘,很多项目都进入了土地增值税的清算阶段,这一税种也越来越成为受房企重点关注的主要税种,笔者通过对企业核算方式与土地增值税清算税款的分析中,发现企业会计核算方式的差异直接影响了税款结果,现通过对具体核算方式的几点差异分析,指导企业通过进一步规范核算,合理降低税负,减少纳税风险.
一、房地产企业土地增值税会计核算的特点
按照《土地增值税暂行条例》的定义,土地增值税是为调节“土地增值收益”对“转让房地产取得的增值额”所征收的税款.房地产开发企业的土地增值税成本,一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算,另一方面要按照税收政策要求进行税务处理,房地产开发企业的特点决定了土地增值税成本的会计处理与税务处理的差异性.
二、房地产企业土地增值税会计核算方法及存在的问题
1.企业既建普通标准住宅又建非普通标准住宅,未单独核算
部分房地产企业所开发的项目有普通标准住宅和非普通标准住宅,收入成本在会计核算均采用统一核算模式,按照税法相关规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过一定比例的,可申请免征土地增值税,开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的,应分别计算增值额.大部分情况下,普通标准住宅的实际成本要低于非普通标准住宅的成本,但由于部分企业未对两者成本分别核算,在计算清算的计税成本往往只能用可售面积对总成本进行分摊,造成了普通标准住宅的计税成本大于其实际建造成本,造成了普通标准住宅的计税成本大于其实际建造成本和非普通标准住宅的计税成本小于其实际建造成本的情况,从而提高了企业的土地增值税最终税负.
2.开发间接费用与开发费用划分不清
按照税法相关规定,开发间接费用,是指直接组织管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等,开发间接费用属于开发成本的范畴,在计算扣除成本,可按其实际发生额加计扣除.
开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用,在计算土地增值税时,是按一个固定比例,采用计算扣除方法计入计税成本.部分房地产企业在会计核算中,存在一是对直接组织管理开发项目发生的费用如项目部人员的工资、职工福利费、办公费用一并计入管理费用科目,造成了在计算扣除项目未予以作为开发成本加计扣除,从而最终多交土地增值税情况；二是将管理人员发生的费用与项目发生的费用混淆全计入开发成本加计扣除,最终造成少交土地增值税的情况.
3.利息费用的归集方式直接影响土地增值税可扣除项目金额大小
依据税法规定,在土地增值税清算中,根据企业的会计核算水平和资料是否齐全,对税前利息扣除采取了两种方式：凡能够按转让房地产项目计算、分摊利息支出并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其它房地产开发费用,按规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除.
从上述规定可知,企业一是要能够按项目准确计算分摊利息,二是要能够提供全部金融机构证明,否则只能按固定的比例计算扣除利息费用.因此,会计核算的健全性影响了税前可扣除利息费用大小.
4.房企在会计核算上的差异影响到土地增值税清算税款结果
（1）会计法和税收相关法律制度的差异影响：
房地产企业在日常财务核算时需遵循会计法的相关规定,以会计中的权责发生制为基础,按配比原则计入属于当期的土地增值税的税金.,而在清算土地增值税时则需要按照《土地增值税暂行条例》中规定的收入口径、成本界定、费用扣除标准和方法,最终计算中清算税款,与会计口径核算的收入、成本均有很大差异.
（2）房地产企业的自身销售方式与土地增值税征收方式的影响：
房地产企业的销售不同于一般商品,大部分的房屋在未完工前只要达到可售条件就可以预售,即大部分销售采用的都是预售方式,按照《土地增值税暂行条例》的规定企业在预售阶段对销售行为只是简便的按预售收入的固定比例先预交土地增值税,只有等到房地产项目售罄、清盘时或达到税法规定的需要清算土地增值税的情形时才全面核算税法口径的收入、成本和费用,计算出最终的应交土地增值税,预售税款的征收时间点和清算税款的征收时间间隔大部分一般都在三年甚至更长的时间.这使得部分企业在前期较少关注土地增值税的实际税款情况.
（3）不同企业会计核算水平的差异影响：
企业的性质与会计人员职业水平的差异,对最终土地增值税的清算结果也会产生一定的影响,笔者通过对不同类型的房地产分析后发现,大部分上市房企业或央企都对土地增值税这一税种较为重视如某等大型房企业每年都在会计报表中预提土地增值税的清算预估税款,同时财务人员能在房地产开发的全过程对会计与税法的差异进行关注和分析,而在部分中、小型民营房地产企业情况则洽洽相反.三、改进房地产企业土地增值税会计核算的几点建议
1.企业建多类型房产项目,应对成本分别归集,分别核算
如果房地产开发企业开发多种类型的房产项目,会计核算应该按照类型对开发成本分别归集,分别计算,待土地增值税清算时,则能依照会计核算中的实际成本,准确计算其中普通标准住宅和非普通标准住宅的土地增值税计税成本,避免因无法准确划分普通标准住宅和非普通标准住宅采用分摊方法计算计税成本导致多交土地增值税的情况.
2.准确核算开发成本的间接费用与开发费用的内容,减少多交或少交土地增值税税款的风险
如前所述由于开发间接费用与开发费用在计算土地增值额清算税款时,采取的是两种差异很大的扣除方式,建议房地产开发企业依据房地产开发流程和环节,在会计核算时准确界定出直接组织管理开发项目发生的费用计入开发成本中的开发间接费用；将与开发项目的销售费用、管理费用、财务费用计入开发费用中,减少多交或少交土地增值税的纳税风险.
3.测算、预估房地产项目的借款费用,合理控制税负
税法根据企业核算方式和资料的完整性,在计算土地增值的利息金额时采取不同两种方式,建议企业能对房地产项目期间所产生的利息费用先进行一个大致的测算和抵扣.如果利息费用金额大于5%以上,则一是需按照项目分别归集利息费用,二是准确、完整收集相关金融机构证明.
4.加强会计法与税法差异的分析,提高会计核算水平
一是在日常的会计核算和经理管理环节要对会计法与税法的土地增值税会计核算差异加强学习,并对差异可能产生的影响进行分析,给管理层提出合理的建议.二是加强土地增值税两个阶段税金即预缴税金和清算税金在经营过程中的测算,建议有条件的企业能在预售期的每期期末,在对相关收入、成本、费用测算的基础上,预提清算税金与预缴税金之间的差额税金,以便于企业对土地增值税的实际税负能及时知晓.三是不断加强对会计人员的会计法和税法等相关知识培训,提高其执业水平.
结论：综上所述,土地增值税的税收相关法规规定了：根据企业的不同会计核算方式,房地产开发企业的土地增值税清算税款采用不同的计算方法,并最终导致清算税款金额的差异,为此房地产开发企业要综合考虑税法与会计法中两者的差异,在项目的划分、费用的归集、原始单据的完整性等方面规范会计核算,并根据国家关于土地增值税的税收政策的进一步明晰或调整而产生的新差异进行跟进分析,随之调整相关核算方式或内容,以达到降低税收风险和合理减轻税负的目的.