房屋建筑面积的测量

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在2002年3月国家政府为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作,保护房屋当事人的合法权益特发出了“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知”,对2000年2月国家质监局发布的《房产测量规范》作了完善的解释和补充.在工作实践中,许多工作人员由于对房屋建筑面积的测量存在不同意见分歧,这在很大程度上阻碍了测量工作的正常进行,耽误了建筑工程工作的顺利展开,本文就笔者针对在实际的房屋建筑面积测量工作中遇见的一些问题提出己鄙薄,仅供大家参考.

准确的房屋建筑面积测量,首先需对房屋建筑面积的概念有着正确认识.房屋建筑面积一般包括：阳台、地下室、挑廊、室外楼梯等房屋外墙各勒角的水平投影面积的总和,且层高需要≥2.20米,有上盖,具有牢固结构性的建筑.在实际的测量过程中,需要采集房屋的数据、要测量房屋建筑的准确面积以及成果资料的整合与审查,最后准确无误归档等.

1.测量精度要求

1.1边长测量的精度要求

如果房屋面积测量无显著的系统误差,随机误差占主导地位,即边长测量误差与房屋面积误差都服从正态分布,则可推出边长测量的精度标准,不同面积的房屋各级面积精度的限差于（表一）种：

（表一）

1.2房屋边长、层高多次测量的限差规定

多次测量边长、层高结果较差绝对值应满足：|△D|（或|△H|）≤0.005D（或H）（D、H为实测值,小于10米按10米计）.实测边长与经批准的图纸设计尺寸较差绝对值满足下式要求时,可认为实际房屋边长与设计值相符（其中D为实测边长,以米为单位）:

|△D|≤0.03米（D≤10米时）；|△D|≤0.003D（10米＜D≤30米时）；|△D|≤0.10米（D＞30米时）.

1.3面积测量的精度要求

由于房屋建筑面积测量的精密度受到不同区域中的经济、技术发展水平以及房屋建筑自身的条件影响限制,当前国家现行的GB/l7986.1―2000国家标准《房产测量规范》中,将对房产建筑的面积精密度划分为三个等级,详（见表二）：

（表二）

2.建筑面积计算的方法

2.1施工设计图房屋面积计算

一般来说,对于房屋建筑面积的测量有两种,一种是根据图纸测量,另外一种是根据房屋的实地勘测测量,本文先从施工图纸的计算方法来介绍.首先,测算工作人员在依据房屋建筑施工图纸来计算建筑物面积时,应先从房屋对应边进行校核,对分段边长之和与总长度进行较核,若测量出校核数据不符时,应把施工图纸立即返回工程建设单位进行修整.对于已竣工且有施工图纸的房屋建筑,若在实测中,边长与图纸边长之差绝对值满足限差规定时,则该房屋的边长可采用建筑施工图上标注的尺寸.房屋的拐角无特殊注明或说明的,一律视为直角,其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积.

2.2房屋面积的实地测量

在马克思主义哲学原理中,我们得知实践不仅是检验真理的标准,而且是唯一的标准.因此,对于房屋的实地测量是目前房屋测量中使用最普遍且精算度最准确的测算方法.在实地测量中,实地量距法和坐标解析法是最为常见的计算方法.但在实地测量中,也要讲究因地制宜,不能多种方法混为一谈,如：当测算面积≤100m2时,实地量距法比坐标解析法的精度要高；而又当测算面积≥100m2时,实地量距法比坐标解析法的精度要稍低.所以,我们在面积测算中,使用了实地量距法与坐标解析法结合的办法.对于边长不超过一个尺段的房屋,实地测量每一条边,平差后计算房屋建筑面积；反之,可采用全站仪实测坐标后计算相应总边长值.

2.3房屋层高测量

在房屋建筑面积竣工测量时,必须对测绘项目的标准层、架空层、结构转换层、夹层、地下室层、半地下室层、架空层等进行层高测量.当建筑物设计层高＜2.10m或＞2.30m,可只测量一个层高值；当设计层高在＞2.10m和＜2.30m之间范围时,应在不同位置测量3个以上层高值取平均值作为实测层高值,层高测量取位至0.01米.

3.房屋实地测量应注意的问题

1）建筑物外墙（含山墙）内侧为公用建筑面积时,该段墙体不取半外墙,公用建筑面积的边长量取至墙体外侧.建筑物外墙（含山墙）内侧为套内建筑面积时,套内建筑面积的边长应包含半墙厚度.建筑物墙体外侧为架空空间时,该段墙体视为外墙.分户建筑面积套内之间的共墙、套内与公用建筑面积间的共墙、公用建筑面积之间的共墙,均以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用建筑面积的边长；2）当一间（单元）房屋或房屋的屋顶或墙体为向内倾斜的斜面,并分成层高在＞2.20m和＜2.2m两部分时,应分别测量两部分的边长数值；3）实测房屋外墙的边长时,除记录包含外墙装饰贴面厚度的总长外,还应现场记录装饰贴面厚度,装饰贴面厚度应根据现场具体情况尽可能实测.

4.总结

总的来说,房屋面积的测量工作是房地产税费的征收、城镇规划和建设的重要依据,是一项当之无愧的技术性强、要求度高、服务于消费者切身利益的重要工作.因此,测算人员在测量的实际工作中需要细致缜密、一丝不苟,严格遵守国家测算实施标准规范,在高质量、高效率的工作中为房产事业做出更大贡献.