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[摘 要]房地产测绘质量的高低与房屋权属人的利益密切相关,所以将房产测绘的质量管理进行提高是测绘企业的重点课题.本文针对房产测绘质量管理的特点,根据工作实践与ISO9001质量管理体系进行结合,提出提高测绘质量管理的建议.
[关键字]ISO9001质量管理体系房产测量持续改进
[中图分类号]P218[文献码]B[文章编号]1000-405X（2013）-4-189-2
0前言
随着市场经济的不断深化住房商品化、市场化进程不断加快,房地产业使居民住房条件得到改善,促进经济的快速增长.房地产业基于房产测绘提供基础数据,为房地产的交易行为得到了客观、公正、准确有效的规范,使当事人的合法权益得到了保障,保证了房产市场持续健康的发展.房产测绘的质量是其能够发挥作用的关键,测绘行业及社会各界非常关注房产测绘质量的保证和提高.
国际标准化组织颁布的ISO9000系列质量管理标准为全世界通用的质量管理和质量保证方面提供了一套系列标准,它的主旨是使质量保证体系在组织内部建立,在进行设计、生产和使用产品的过程中,对一系列如设备、方法、文件及人的操作等提出了明确的要求,产品实物质量以工作质量为保证前提,为用户提供质量保证.
在实践中社会各界越来越重视质量管理的理念,为了更好地为客户服务,提高市场竞争力,促进测绘工作各方面更上一层楼,根据本队对ISO9001质量管理体系工作实际的实施,对房产测绘中质量认证进行探讨.
1房产测绘质量管理的特点
采取测绘技术和手段,房地产测绘对房地产的自然环境、权属情况、位置、数量以及利用情况进行调查而进行专业的测绘.房地产测绘分为两种,分别为房地产基础测绘和房地产项目测绘.其主要内容是测量房产平面、房产面积,测绘房产图、房产调查及检查与验收成果资料；根据房地产测绘提供必要的数据、图表及资料等内容对产权产籍进行管理、房产交易及开发.这些测绘内容也可以为社会其他部门进行服务.地形图、分丘图、分层分户图等都是房产测绘的产品.以质量管理角度来看,不同于一般的物质产品,测绘产品是技术信息的成果,经过房地产登记机关确认的房地产测绘成果是具有法律效力的,它为城市地理信息系统的建立提供基础数据,同时也是环境保护部门、城市给水排水部门等进行通讯、电力系统管理提供必要的信息.所以,对房地产测绘加强管理,才能保证房产测绘质量及测绘成果的客观、公正、精准,保障和维护了房屋权属人的合法权益.
与普通测量不中,房地产测绘主要表现在以下几个方面.
1.1测绘的内容多
以地貌和地物为地形测量测绘的主要对象.而房产测绘主要是以房屋、用地情况、权属情况、位置及利用情况等为对象.房产测绘要对面积进行测算,对其质量进行评定,但不必要测算高程.
1.2测图比例尺大
一般在城市和城镇进行房地产测绘,图上内容很多,房地产分幅图比例尺很大,因为图上要将控制点、行政境界、丘界、房屋地籍地形、附属设施和围护物等都要表示出来.房产分丘图需要将各项房地产要素如房产权界线、房屋建筑及用地面积、房角点等进行表示,所以其比例尺与房产分层分户平面图的都很大,例如是1：200等,内容更加具体详细.
1.3精度要求高
一般测绘图上精度符合要求.但是要求较高的房地产测量精度及房屋建筑面积的量算精度都要进行实际测算.
1.4修、补测及时
城市基本地形图以5至10年为复测周期,房地产测绘要及时根据房屋和用地的非权属变化进行变更,使房地产测绘成果的现势性、现状性得到保持,因此要及时进行修补、变更房地产测绘成果.
2ISO9001质量体系认证前的管理现状
随着技术设备的不断进步,客户的要求不断提高,施工工程不断复杂化,需要调整和修改原有的质量管理模式、质量标准和作业方法,不断改进质量使之满足顾客要求.实施质量认证的工作流程如图1.
3ISO9001质量体系认证实施后的管理情况
近年来,在各级领导的关注下非常重视质量管理,2005年就进行质量管理体系的建立和加强,根据单位的实际情况,制定合适的质量手册、程序文件、第三层次文件等,2006年就通过认证了质量体系,经过数年的运行,不断的改进,保证了各个环节的运行质量和各项工作的成果质量,使测绘质量、工作水平、工作效率得到了提高.
3.1树立质量观念,强化质量意识
增强所有员工的质量意识,以质量为核心,营造一个人人重视产品质量的氛围,确定了“精心测绘,客户满意”的质量方针.测绘生产过程中形成房地产测绘成果与每个岗位都相关,其影响产品质量、时间的长短都最终在测绘成果的质量上进行反映.所以要保证和提高产品质量,就要提高员工的质量意识,全员参与质量管理.领导重视才能落实各项管理制度；员工重视才能杜绝质量问题的源头.
3.2完善质量管理体系,改进工作流程
有效运行质量管理体系,控制影响测绘产品质量的各个因素,逐步规范管理工作.
3.2.1有效控制所有文件
明确规定编写审批更改文件、发放、领用、保存等流程,例如按照文件类型进行编号,能够快速进行查找及识别,发放领用要进行登记,保证使用版本完整、有序,将原来无序的状态进行整改.
3.2.2有效控制人员、设备、仪器等资源
根据每个岗位进行岗位分析,编制岗位标准.基于岗位标准针对质量方针和目标、相关法律等进行员工培训.提升员工技能知识及业务知识,通过考试对培训效果进行考核评定,建立员工的培训档案.对仪器设备类型、型号、使用情况等进行台账登记,定期检测测绘仪器,保证仪器运行正常,符合要求的准确度和精密度.
3.2.3对生产过程进行有效控制
为了使测绘生产质量管理得到加强,我队充分控制测绘生产过程,其工作流程如图1.
制定了作业指导书,根据测绘行业法律法规等规定不同测绘类型的收件内容,同时规定勘测员的外业测绘流程,外业测绘时要对项目测绘外业记录进行填写,勘测有报建图的房屋,要求绘草图标尺寸,结束勘测后,交付客户确认项目测绘外业记录表和丈量尺寸.
基于外勘尺寸制图和共有面积主勘员在进行分摊计算时,对综合楼、商住楼等复杂房屋进行分摊时,由项目部组织讨论联合审定分摊方案.自检测绘成果后副勘员进行校核,完成后在资料盖章,将意见签署在检查表上,由主勘员修改.修改后,将修改意见填好,交给项目部检查员检查,全面检查资料后,盖章复核,填写质检单后由质管部全面检查,签署意见再由队长审批盖章,再整理测绘报告成册,送到窗口发件.
我们以检查制度检查项目测绘产品：对产品质量检查由副勘、项目测绘部及质管部实行.主勘做的每一项目由副勘员检查,项目部按一定比例抽查测绘项目外业,全面检查内业,每月得到合格率,质管部检查项目时,每月质量评定和统计测绘报告.这样量化了质量,进行直观的对比,更明确质量管理的改进方向.
4结束语
随着技术的不断进步,建筑物的设计不断复杂化,用户的需求也不断多样化.所以,我们要持续改进工作及服务质量,以客户的需求为出发点,满足客户需要,持续改进测绘质量管理.