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范文一
一、选题背景：
近年来由于我国房地产业的发展速度加快,其已经成为了我国当代国民经济的主导产业,房地产业在当代经济的发展过程中具有主导性的推动性作用.在房地产业发展的过程中,经济的带动是可观的,但于此同时其所展现出来的民生问题也是较为严峻的.至1998年开始,我国实行全面的住房改革,实现了以住宅制度市场化以及货币化的发展目标,以此为开端,房地产业无论是就地方财政问题还是地方的经济增长,都起到了非常积极的作用.但在伴随着房地产业快速发展的过程中,中国城市房地产的价格则更是展现出了一种更为快速的增长速度,1998年我国的商品房价格为2063元/平方米,而2013年我国的商品房价格已经增长至6200元/平方米,增长幅度已经远远超过了民众的收入水平,从而成为了我国当代经济发展过程中的主要不稳定因素[1].税收作为国家政府对于国家以及地方经济调控的主要方式,同时也是政府在对于房地产业进行监管以及调控过程中的主要手段.就我国目前现状而言,各地方的房产税都不尽相同,不仅如此,在学术界对于房产税的征收问题以及如何征收的问题也一直以来都有着巨大的分歧.
二、研究意义：
三、研究方法：
四、研究综述：
艾诺拉和马腾纳(2006)在分析西方国家普遍采用住房优惠的原因时认为：住房的分布比金融资产更公平,大部分家庭最重要的财富是房屋.美国消费者金融调查(2004)研究发现,住房占净财富的比例与净财富的数量成反比.因而在给定税收和公共支出的前提下,将低税率配置给房屋,将高税率配置给金融资产,是税负转嫁给富裕阶层的表现.由此产生的效率损失是政治和社会公平的代价.
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,我国房地产界炒作概念之风盛行,有生态、区位的,有人文、智能的,还有欧陆风情、北美庭廊的.从市场营销的角度来看概念是十分有效的,它作为与竞争者相区别的符号系统,在传播中具有高度的识别性和心理冲击力.但是,房地产界近年来竟提出了卖房地产就是卖概念的理论,开发商和策划大师们不再去寻找消费者的需求,而是热衷于概念炒作,以概念来制造卖点&rdquo不少房地产开发商一味地想制造轰动效应,大肆炒作,做足了表面功夫,但忽视了消费者实际需求.这实际上是营销策划失误所致.3.房地产营销策划的发展趋势
(1)以人为本
房地产开发企业面临的是要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要,从而促进商品房的销售,增加利润,加快资金周转.因此,房地产开发一定是首先强调以人为本的营销策划.企业的一切经营活动,都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念来展开,这是房地产营销的根本所在.
(2)房地产营销是各种理念的复合
理念是营销策划的灵魂,当代房地产营销策划的主导理念一般包括：a.人性理念.房地产营销首先讲求以人为本,中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产营销的人性理念提供了坚实的文化基础.b.生态理念.近代以来,地球环境污染加重,客观上要求房地产开发必须树立起可持续发展的生态理念,这不仅仅为目前的人类提供了更加适宜的生存空间,也为我们后代的发展铺平了道路.c.智能理念.人类科技水平的迅速发展使房地产开发逐渐从传统的砖瓦营造习惯转向各种新兴材料的应用,而在建筑的功能上也走向了多元化,提供给了人们
(5)开发周期逐步缩短,产品更新换代速度加快,项目针对性更强
2003年之后,北京、上海、广州和深圳等大城市逐渐出现了三个浪潮：一是居住郊区化,二是住房消费平民化,三是产品更新换代速度加快.某些地区的房地产产品已经出现了住房如时装,一年一个样的状况.社会消费心理的不稳定以及发展商为突破市场重围而刻意采取的求新求变,使市场上的产品出现不断升级的现象.以上三个浪潮,在西方发达国家早已形成,反映出我国入世后房
地产市场与国际接轨的事实.
(6)大型住宅项目不断出现,开发主题更为明显,具有延续性
出于面对竞争、将自己做强作大的需要,大型开发项目在各大城市不断涌现.在当前,大型项目或许并不等于一切,但从长远来看,大型项目几乎就意味着一切,其开发与营销具有其突出的特点.产品多元化、客户多元化、开发主题的连贯性、品牌经营的系统性,均是营销工作的新课题.
(7)市场细分仍有可为,出现了更新换代产品和市场未被满足的产品无论多么成熟的市场,始终会有市场缺口和未被充分满足的市场机会.风靡南北的Townhouse和第五代住宅就是非常好的例子.目前我国城市的楼市尚处于起步阶段,市场的缺口和机会