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【摘 要 】房地产业作为国民经济的基础性产业,在现有财税体制下,是地方财政收入的重要支撑.随着国家对房地产市场宏观调控力度加大及开发空间缩小,房地产业相关税收、土地出让金收入增收压力日益显现,本文对D县房地产业发展变化对县域房地产业及财政收入的影响进行了实证分析,并提出了相应的政策.
【关 键 词 】房地产 调控政策 县域财政
一、房地产调控政策综述
2010年1月7日,国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,提出二套房首付款不得低于40%等十一条要求；2010年5月25日,国家税务局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》,土地增值税预征率由0.5%提高到2%； 2011年经济工作会议明确指出房地产调控政策不动摇.2012年继续坚持调控不动摇.D县政府积极贯彻上级政府出台的政策,积极引导县域房地产市场健康发展,先后下发了《D县经济适用住房管理办法（暂行）的通知》、《D县公共租赁住房管理办法（暂行）的通知》.以上政策措施的制定出台对规范房地产市场健康发展发挥了积极作用.
二、调控政策变化对房地产业及县域财政收入的影响
一系列宏观调控措施抑制了房地产市场进一步过热,但同时也致使房地产市场资金压力加大,土地出让金、房地产开发投资额、市场销售量和交易量开始下降,对房地产业及地方财政收入影响逐步显现.
(一)房地产业投资及销售增速放缓
在调控政策背景下,D县县域房地产快速增长的势头逆转.2011年房地产开发投资、商品房销售面积、销售金额同比增幅较2010年回落分别回落20.9、10.5和8.7个百分点.
(二)房地产业税收对当地财政收入的贡献度呈下降趋势
2011年,房地产行业相关税收累计完成5399万元,同比增长39%,占2011年地方财政收入的8.39%.2012年1-8月份,房地产行业相关税收入库6002万元,同比增长24%,占地方财政收入的6.78%.由于受滞后效应影响,房地产税收增量显然逐年增加,但增幅回落趋势更加明显,占地方财政收入的比重2011年达到最高值后,2012年开始回落.
(三)房地产贷款由生产领域向消费领域转换趋势明显
2012年8月末,全县房地产各类贷款余额13.4亿元,占全县人民币贷款余额的15.05%.其中：个人住房贷款余额10.2亿元,比年初增加1.5亿元,增长17.56%；住房开发贷款1亿元,比年初减少935万元,下降8.34%.动态看,住房开发贷款2011年9月增幅达到最高值后,开始逐月回落,回落趋势明显,个人住房贷款增幅2011年11月份超过了住房开发贷款.总体看,住房开发贷款下降趋势明显,个人住房贷款增幅较为平缓.
(四)土地成交面积和土地价格增势迅猛
2011年,全县土地购置面积175.15公顷,同比增长6.04%,土地成交价款11.4亿元,同比增长22.50%；2012年1-8月,土地购置面积157.39公顷,同比增长111.70%,土地成交价款7.3亿元,同比增长41.80%.2012年前8个月,虽然土地购置面积和土地成交价款同比有较大幅度增长,但主要用于保障房建设.
三、需关注的问题
(一)商品房结构与居民需要的矛盾
由于D县属于经济基础较薄弱县,普通居民可支配收入少,购买力相对其他发达县市偏低.据调查,截止2012年6月底,在全县新施工、竣工的新楼盘近550套房屋中,100以上大中套型高档房占比70%；90左右的小套型普通商品占比30%,目前空置商品房达200多套,成交量的减少,势必影响税收收入的增加.
(二)地方财政增收压力加大
土地出让收入和房地产相关税收已成为当地财政收入的重要来源,使地方政府更多地依靠出售土地来增加财力.2011年、2012年1-8月土地使用权出让收入占同期地方财政收入的比重分别为58.71%和42%,财政收入缺口难以弥补,对当地经济持续增长、财政收入稳定提升产生一定影响.
(三)土地价格上涨与房地产调控目标之间的矛盾
出台调控政策的目的在于抑制房价,促进房价合理回归,但从目前总体形势看,土地交易价格日趋推高,土地价格的迅猛上涨必然增加房地产开发成本,使调控政策对房价上涨的抑制作用不明显.
四、相关政策建议
(一)发掘新的财政收入增长点,逐步弱化地方财政对房地产及其相关产业的依赖
政府应加快转变经济发展方式,对未来国家可能出台的关于房地产的各项税收政策要做好前瞻性预警.多角度、多层次探讨加强地方财源发展的思路方法,保持财政收入的持续、稳定增长.
(二)加强土地市场管理,完善保障性住房制度体系
政府部门要严格控制土地的供应量和用途,加强对土地开发利用的监督管理,尽量规避房地产开发投资对经济增长长期的负面效应,促进经济健康快速发展.对保障性住房实行税收优惠政策,积极推进安居工程,保持房地产业长期健康发展.