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摘 要：利用2002年至2011年30个省市面板数据分析土地出让收入、地方财政支出对我国房价影响的区域差异性.研究结果表明,东中西部三个区域的土地出让收入与地方财政支出对房价的影响均存在不同程度的时滞效应；短期内土地出让收入与地方财政支出对房价的作用效果并无显著的区域差异性,但就长期发展趋势来看,东部与西部地区仍以地方财政支出影响为主,而中部地区的情况却出现了逆转,土地出让收入对房价的刺激作用要显著大于财政支出.
关 键 词 ：土地出让收入；地方财政支出；房价；区域差异性
中图分类号：F812.45 文献标志码：A
一、引言
近年来,我国房地产价格的上行趋势尤为明显.2003年至2007年全国商品房平均销售价格持续走高.虽然2008年的全球金融危机对房地产市场造成了一定的冲击,房地产价格一度出现下滑趋势,但在政府随后出台的各项复苏政策的鼓励下,房地产市场超预期回暖并逐步出现过热现象,房价被进一步推高①.然而虚高的房价已经远远超出普通大众可承受范围的基本情况,迫切要求政府采取有效措施将房价引入正轨.对此,2011年国家加大了对房地产市场的整治力度,密集出台的多项政策有效抑制了房价的进一步上涨,城市房价的波动幅度出现缓和,部分城市的商品房价甚至开始走低.
对现有的研究归类发现,对房价上涨背后机制的探索大多集中于社会、政治、经济、区域、政策及房地产自身的异质性这六个方面.然而随着土地出让收入的快速增长,地价占房价的比重连年攀升,以财政支出为支撑的城市化水平带来的刚性需求与改善性需求的不断增长等因素对房价居高不下所起的作用越来越显著,作为政策因素一部分的财政收支因素,逐渐成为学者们研究房价波动的重中之重.
随着地王的不断增多,土地出让金记录的频繁刷新,关于土地出让价格与房价关系方面的研究逐渐成为学术界探讨的重点,国内学者纷纷就供给与需求两方面来探讨这一关系.梁云芳、高铁梅（2006）[1]基于房地产的供给与需求的双重视角探讨房价的波动机制时指出,以土地供给价格为代表的供给因素对我国的住宅价格存在显著的正向促进作用.况伟大（2005）[2]、宋勃和高波（2007）[3]分别就“成本论”、“供求论”两方面论证了房价与地价的传导机理与作用程度.然而,由于研究样本与研究方法存在差异,学术界就房价与地价作用方向的探讨仍无定论.有学者认为二者只存在单项传导关系（李勇等,2011[4]；徐美茹,2011[5]；况伟大,2012[6]）,也有学者通过实证分析方法得出二者的双向作用关系（高晓慧,2001[7]）.此外,潘爱民和韩正龙（2012）[8]收集省际面板数据对经济适用房、地价与住宅价格之间的关系进行了实证检验.结果表明三者之间存在长期均衡关系,且地价对住宅价格的正面影响依地域的差异而有所不同.
一些文献则侧重于分析财政支出对房价的影响,研究成果大多认为财政支出对房价的上涨起到了推波助澜的作用.部分学者借助对国外著名的Tiebout理论及模型进行检验与拓展之际论证了这一促进作用.梁若冰和汤韵（2008）[9]利用中国经验数据检验Tiebout模型的实证结论表明,地方财政支出与公共品的供给增长均能有效刺激商品房价格的快速上涨.邵挺、袁志刚（2010）[10]基于Tiebout-Oates理论框架,运用实证分析了我国35个大中城市的土地供应量、公共品供给水平与房价的正向关系.杞明（2005）[11]借助Tiebout模型揭示了房价上涨财政方面的原因.部分学者就公共品的供给视角探讨了财政支出的资本化程度.周京奎和吴晓燕（2009）[12]多方分析了公共投资对房价的溢出效应认为,生态环境投资与公共交通投资对房价的溢出作用要大于教育投资与燃气普及率.王轶军等（2007）[13]利用特征价格模型探讨了公共品对地价与房价的影响.结果表明确实存在房产公共投资资本化,但地产的公共投资资本化却并不明显.然而,也有学者的研究得出了不同的结论.如赵安平和罗植（2012）[14]通过构建离散动态最优化模型,证实了民生支出对房地产市场的调节作用：加大民生支出一方面有助于遏制房价高企局势的加剧,另一方面则在房地产市场遇冷期促进其复苏.
总结上述文献的研究内容与方向发现,学者对房价波动财政方面原因的分析要么立论于土地出让价格视角,要么立足于财政支出因素,而将土地出让价格与财政支出因素同时归并到同一系统,更为全面的探讨财政收支对房价的研究还十分有限,而就财政收支对房价影响的区域差异性研究更是少之又少.因此,本文将承袭已有文献的研究成果,深入探讨土地出让收入与地方财政支出对房价作用的传导机制,并利用我国30省市自治区的面板数据分析地方财政收支对房价的长期效果与短期影响,进而为该领域的研究提供新的参考与借鉴.
二、土地出让收入、地方财政支出对房价影响的理论分析
(一)土地出让收入对房价影响的四象限模型分析
房地产四象限模型为分析土地出让收入对房价的影响提供了可靠的理论支撑.该四象限按照市场的不同可划分为占据第一、四象限的房地产市场和占据第二、三象限的土地市场.在第一象限中,曲线SL描述了土地出让单位面积收入,即土地价格与土地供给量之间的正向关系.曲线DL则突出了土地需求随土地价格上升而下降的变化趋势.显然,这一需求与供给的变动符合市场上一般商品的需求供给变化规律,即当土地需求增长时,土地需求曲线向右上方移动,与供给曲线相交于新的均衡点.此时,土地价格随着需求的增长而上升.第四象限内的曲线A描述了房产供给量与土地供给量的正向变化关系,即当土地增量扩大时,房产增长相应出现增长态势.第三象限中,曲线SH用于表示房产价格与房产供给量之间的正向关系.房产开发商通过对现实经济环境、房地产市场的发展前景、房价的波动方向及预期收益等进行预测,并采取相应措施来调节房产的供给量,从而实现效益最大化.显然,当房产需求出现增长导致需求曲线DH向左下方移动时,需求曲线与供给曲线的交点将向左下方推进,进而出现房价与房产供给双双增长的利好形势.第二象限中,房价与土地价格也呈现相互促进的关系,即当土地价格受某种刺激而上涨时将拉动房产价格攀升,这主要是由地价成本在房价所占的重要地位决定的. 基于对上述联动机制的分析可知出土地价格波动对房产价格的传导机制：假设宏观经济处于上行通道,房产开发商预测房地产市场也将随着大好的宏观经济环境步入一个新的发展阶段,因而扩张对土地的需求,导致需求曲线DL1右移至DL2,此时,地价随着土地增量的增长而攀升.由于地价是房价的重要组成部分,地价的上涨将直接导致房价的上升,这就进一步加强了房产商对房地产市场未来形势的正向预期,从而刺激其增加房产供给量,并进一步扩大对土地的需求.根据供求原理,地价将随着土地需求增长再次上涨.
(二)地方财政支出对房价影响的理论分析
国外学者在充分借鉴Tiebout模型的基础上,提出了房地产市场价值、房地产税收资本化与地方财政支出的数学关系表达式：
其中,HP表示房地产的市场价值,HP0表示房地产的初始价值,GT表示房地产税收,HPG表示房地产因享受公共品而产生的价值.结合杜雪君等（2009）[15]对这一表达式的拓展,该关系式可进一步表述为：
其中,a表示所征收的房产税被用于地方财政支出的比率,b表示地方财政支出效率系数,用于衡量其对房地产价值的作用效果.由于本文主要分析地方财政支出对房价的影响,因而可假定a是常数.因此,HPG的正负由b来决定：当b足够小,以至ab<1,则HPG为负,这说明地方财政支出效率偏低,其提供的公共服务无法满足当地民众的需要,进而降低潜在购房者对该处房产的预期价值,最终导致房地产需求减少,房地产市场价值低于初始价值；当b大到正好使得ab=1时,地方财政支出所供给的公共服务只能维持现状,因而房地产价值维持初始水平；当b足够大,以至ab>1,则HPG为正,这说明地方财政支出所提供的公共服务水平相对以往有所提升,居住于此能够享受更多的公共品,因而购房需求增长,房地产的市场价值得以提升.
模型表明,一个地区的房地产价值与该地区的财政支出联系较为紧密.当地方财政支出有助于地方公共物品与服务供给水平的显著提升,则其对地区内房地产价值的资本化作用较为明显,房价得以上涨.反之,地方政府将公共支出均等地用于各项公共服务品的建设,或者说财政支出对公共服务品质改善所起的促进作用十分有限,则其对房价的正面影响并不显著[15].
三、土地出让收入、地方财政支出对房价影响的数据特征描述
(一)土地出让收入对房价影响的数据特征描述
近年来,我国土地出让收入一直处于上行通道.据国家统计局公布的数据,2009年全国土地出让收入达到1.5万亿元,相当于同期全国地方财政总收入的46%.2010年全国土地出让成交总价2.7万亿元,同比增长70.4%.2011年,这一数据更是上升到3.3万亿元的历史高位.而土地出让价格作为房屋的核心成本构成要素,一定程度上将带动房价的攀升.图3直观地展示了2002年至2011年我国东中西部地区的房价与地价的走势情况.其中,中、西部地区的房价与地价均保持较为稳定的增长态势,房价与地价的相关系数分别为0.98、0.72.东部地区的房价与地价也保持了0.95的高度相关,二者先后经历了平稳增长与快速增长两个时期,于2010年分别达到史无前例的8429元/平方米、4480元/平方米.2011年由于国家加大对房地产市场的整治力度,密集出台的多项政策有效促进了房价与地价的理性回归.
(二)地方财政支出对房价影响的数据特征描述
纵观历年数据不难发现,我国地方政府财政支出一直保持20%的速度稳定增长.2009年的财政支出约6万亿元,同比增长23%.2010年这一增长趋势得以持续,以21%的增长水平达到7.4万亿元.2011年则比上年增长7559亿元,增速达到23.4%.显然,财政支出的持续增长得益于财政收入.根据上述分析,财政收入的增长又与土地出让收入存在较大关联,并最终将体现为房价的上涨.因而地方财政支出的增长一定程度上促成了房价的上涨.为了更为直观的展现地方财政支出对房价的这种促进作用,本文收集了东中西部地区的财政支出、人口数与房价相关数据绘制成图.如图4所示,从我国历年来的数据可以看出,随着地方财政人均支出的不断增长,房价水平也出现了相同的波动趋势,东中西部房价与地方财政人均支出的相关系数分别达到了0.9以上的高水平.其中,2002年至2006年东中西部人均财政支出增长速度较为平稳,同时房价向上的波动幅度也不大,但之后的5年里,三个地区的人均财政支出与房价均呈现大幅上扬的走势.
四、实证分析
(一)变量的选取
根据上述分析,本文实证选取房地产价格作为被解释变量,土地出让收入、地方财政支出作为解释变量.基于数据的可得性,使用2002年至2011年我国东、中、西部三大区域30个省市自治区的年度数据,数据均来自国家统计年鉴.处理过程如下.
1.房地产价格（HP）.受数据可得性的限制,房地产价格来源于历年统计年鉴数据中的商品房销售额与销售面积之商,使用HPi（i等于1,2,3）来分别表示东、中、西的商品房平均销售价格.
2.土地出让收入（LP）.由于单位面积的土地出让收入即为土地出让价格,本文选取土地出让价格作为其代理变量,使用LPi来表示.
3.地方财政支出（GC）.本文选择人均地方财政支出作为地方财政支出的代理变量,使用GCi来表示.
为更准确得到模型估计结果,对HP、LP和GC分别取对数,处理后的房地产价格为LNHPi,土地出让收入为LNLPi,地方政府人均支出为LNGCi.
(二)误差修正模型的建立
由于面板数据含有横截面、时间和指标三维信息,利用panel data模型可以构造和检验比以往单独使用横截面数据或时间序列数据更为真实的行为方程,进而能够更充分的研究土地出让收入与地方财政支出对我国房地产价格影响的区域差异性,因而本文选择建立panel data面板数据模型.考虑到本文主要目的在于比对各地区之间的房价波动情况,运用panel data面板数据模型协方差分析检验法得出的F值存在偏差可以不做追究,因此本文假设各地区之间的经济结构大体一致,建立不变参数模型,其关于房地产价格的长期均衡方程如下： （三）模型估计及分析
对于变量的平稳性检验方面,本文将采用LLC与Fisher-ADF检验法；就协整关系的确认,则采取包括构建7个统计指标的Pedroni检验法与Kao检验法.
1.东部地区实证结果
（1）平稳性检验
根据表1显示的单位根检验结果,LNHP1、LNLP1、LNGC1都不能拒绝原假设,即原序列存在单位根,因而是不平稳的.经过一阶差分处理后,差分序列△LNHP1、△LNLP1、△LNGC1的t统计量均大于临界值,因而拒绝原假设,认为不存在单位根.因此,LNHP1、LNLP1和LNGC1都是一阶单整序列.
（2）协整检验
（3） 长期均衡方程
从表3的回归结果来看,模型回归的拟合优度R2为0.868717,说明模型的拟合度较高,土地出让收入与地方财政支出能够较好的解释房地产价格波动.其中,土地出让收入每提升1%,会导致东部地区房价上涨0.24%；地方政府人均支出每增加1%,会推动东部地区房价上升0.35%.可见,土地出让收入、地方政府人均支出与东部地区房价存在较为显著的长期正向影响,且地方政府财政支出的助推作用要大于土地出让收入.
（4）误差修正模型
考察表4易知,房价的滞后变量对房价的刺激作用最显著,其增加1个百分点将促进房价上涨0.1个百分点；其次地方财政支出对房价的弹性系数为0.05,略大于土地出让收入对房价作用系数的0.03；-0.15的误差修正系数表明,当短期波动偏离长期均衡值时,误差项将以0.15的力度反向调整,促使非均衡状态得以恢复到均衡状态.
总之,无论是长期还是短期,东部
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地区的地方财政支出对房价的作用效果均大于土地出让收入.这主要是因为东部地区的市场经济较为发达,人民生活水平较高,在经济基础得以稳固的前提下,生活环境与生活质量更为当地居民所重视,因而公共服务与产品的供给水平已成为选择住房的重要考虑因素[16].此外,对比长期均衡方程与误差修正模型中的相关系数发现,土地出让收入与地方财政支出对房价的影响存在明显的时滞性.2.中部地区实证结果
（1）平稳性检验
从表5的平稳性结果来看,LNHP2、LNLP2、LNGC2的t统计值均小于临界值,因而不能拒绝原假设,认为原序列是不平稳的.经过一阶差分处理后,差分序列△LNHP2、△LNLP2和△LNGC2都能拒绝原假设,此时不存在单位根.因此,LNHP2、LNLP2、LNGC2都是一阶单整面板数据,可以进行下一步检验.
（2）协整检验
协整检验结果表明,大部分的检验方法所得到的P值小于0.05,因而拒绝原假设H0,认为LNHP2、LNLP2和LNGC2三者存在长期稳定的均衡关系.
（3）长期均衡方程
从表7的回归结果来看,模型回归的拟合优度R2的值为0.896449,说明模型的拟合度较高,土地出让收入与地方财政支出能够较好的解释房地产价格波动.其中,土地出让收入每提升1%将促进中部地区房价上升0.4%；地方政府人均支出每增加1%,会推动中部地区房价上升0.16%.可见,土地出让收入和地方财政支出对东部地区房价存在显著的正向推动作用,且土地出让收入的助力效果要优于地方财政支出.
（4）误差修正模型
考察表8可知,房价的滞后变量对房价的刺激作用最显著,其增加1个百分点将促进房价上涨0.07个百分点；其次地方财政支出对房价的弹性系数为0.06,大于土地出让收入对房价作用系数的0.04；-0.21的误差修正系数表明,当短期波动偏离长期均衡值时,误差项将以0.21的反向调节力度促使其恢复到均衡状态.
综合看来,短期内中部地区房价受地方财政支出的影响要略大于土地出让收入,但随着基础设施的日益完备,人们可享受到的公共服务逐渐趋同,地方财政支出对房价的影响力增长趋缓,而土地出让收入对房价的影响程度日趋显著并在长期远远超越地方财政支出对房价的影响.这主要在于地价作为房价的重要组成部分,一定程度上影响着开发商的定价行为,即开发商将通过提高房价将土地使用成本转嫁给购房者.同时还应注意到,二者尤其是土地出让收入对房价的价格传导机制存在明显的时滞效应.
3.西部地区实证结果
（1）平稳性检验
从表9的平稳性结果来看,LNHP3、LNLP3、LNGC3的P值均大于0.05,因而不能拒绝原假设,认为原序列是不平稳的.经过一阶差分处理后,差分序列△LNHP3、△LNLP3和△LNGC3的P值均小于0.05,因而拒绝原假设,认为该序列不存在单位根.因此,LNHP3、LNLP3、LNGC3是一阶单整的面板数据,可进行协整检验.
（2）协整检验
协整检验结果表明,除Panel v-Statistic的P值大于0.05,其余检验方法所得到的P值均小于0.05,因而拒绝原假设H0,认为LNHP3、LNLP3和LNGC3三者存在长期稳定的均衡关系.
（3）长期均衡方程
从表11的回归结果来看,模型回归的拟合优度R2的值为0.839602,说明模型的拟合度较高,土地出让收入与地方财政支出能够较好的解释房地产价格波动.其中,土地出让收入每提升1%将促进中部地区房价上升0.17%；地方政府人均支出每增加1%,会推动中部地区房价上升0.26%.可见,土地出让收入和地方财政支出对东部地区房价存在较显著的正向推动作用.
（4）误差修正模型
考察表12可知,地方政府的财政支出效应对房价的促进作用最大,其增加1个百分点将促进房价0.1个百分点的攀升；房价滞后变量对房价的作用力度位居第二,弹性系数为0.015；土地出让收入的作用效果最小,其增长1个百分点将刺激房价增长0.012个百分点；-0.13的误差修正系数表明,当短期波动偏离长期均衡值时,误差项将以0.13的力度反向拉动,使其回复到均衡状态. 总的看来,短期内地方政府的财政支出对房价的弹性系数为0.1,远大于土地出让收入0.01的作用效果,这是因为西部地区的建设较为落后,公共投资水平无法达到购房需求者对住房环境的要求,因而基础设施的改善将成为吸引定居者的主要因素.但随着西部地区基础设施的不断完善,公共服务与产品供给的不断增长与丰富,财政支出作为购房参考重要因素的同时,土地出让收入对房价所起的影响也在逐渐加强.长期来看,财政支出对房价所产生的影响略大于土地出让收入.
五、政策建议
基于误差修正模型的实证分析表明,东中西部三个区域的土地出让收入与地方财政支出对房价的影响均存在不同程度的时滞效应.短期内土地出让收入与地方财政支出对房价的作用效果并无显著的区域差异性,但就长期发展趋势来看,东部与西部地区仍以地方财政支出影响为主,而中部地区的情况却出现了逆转,土地出让收入对房价的刺激力度要显著大于财政支出.因此,政府在制定平抑房价的宏观调控政策时需要做到有的放矢,避免笼统的一刀切,以实现巩固现有成果的同时进一步深化房地产的调控,从而促进房价的理性回归与房地产市场的健康发展.
1.加强东部地区土地市场的规范,缩小区域之间财政支出的差距.东部地区房地产市场发展十分迅速,市场化程度相对较高,其偏高的房价水平、巨大的房产交易数量与金额为房产开发商的扩大建设与大量拿地打下了坚实的基础,同时也为地方政府财政的土地出让收入提供有力支撑.由于地方政府是土地供应的垄断者,其有意识地控制土地出让数量成功地促成了土地出让收入的快速增长[17].故此,规范土地市场的出让行为,加大土地市场的监管控制力度,推行制度规范与行政监督共同作用的新制度十分必要.另一方面,合理调整地区间的公共支出水平,提高公共财政支出效率是优化房价体系的有效途径.东部城市房价水平整体偏高,其住房价格具备典型的梯度特征,这与公共产品供给的差异性存在一定联系[18].因此,合理调整地区间的公共服务与产品供给水平,努力提升地方财政的支出效率,均衡地区之间的财政支出将有效缩小地区之间房价的差距.
2.建立中部地区土地供给管理的长效机制,制定合理的地方财政支出计划.对比东部地区,中部地区房地产市场的发展速度与市场化程度相对落后,市场自身的调节能力还有待加强,财政支出等政策方面的因素更容易影响房价.鉴于此,加强土地出让行为规范制度的建设,建立土地市场实时监控的长效机制,合理提升地方公共服务与产品的投资水平,最终达到有效抑制该地区房价的攀高趋势,推进房地产市场长远发展的目标.一方面,土地出让收入对房价的影响存在显著的时滞性,因此立足于长远发展视角加强对土地市场的监督管理,逐步实现从“行政高压”的管理模式向“制度规范与行政监管相结合”的新模式转变,将有助于减少土地资源的浪费与闲置,实现土地供给的可持续性.另一方面,加大地方财政的支出力度,努力提高支出效率,将地方基础设施建设与住房建设相结合,尽可能满足该地区居民基本的公共设施需求,进而减少部分区域住房需求持续膨胀与遇冷的尴尬局面,使得房价水平更为稳定.
3.充分发挥地方财政支出对西部地区房地产市场发展的促进作用,确保土地出让收入对房价传导机制的畅通.一是充分利用财政杠杆推动西部地区基础设施的建设.西部地区经济发展总体水平不高,公共投资水平偏低,基础设施建设水平落后,因而不利于房地产市场的快速发展.充分发挥财政支出对地方建设的支持作用,努力提高教育、交通、卫生等关乎居民切身利益的公共项目支出费用,通过改善投资与消费环境来促进房地产市场的快速发展,进而强化市场机制对房价的调节功能.二是确保土地出让收入对房地产价格传导机制的畅通,通过有效调控土地出让价格来平抑房价水平.实证结果表明,西部地区的土地出让收入对房价产生的影响存在显著的滞后效应,因此,要在短时间内实现与巩固土地出让收入对房价的调节效果,就需要出台必要的宏观措施来保障价格传导机制的顺畅.
注释：
① 详细描述可参见《2009—2010年度全国房地产市场研究报告》.