房地产企业税收风险的防控

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摘 要 :随着经济全球化和市场经济的发展,企业所面临的问题也越来越多.同时,税收法规体系的繁琐也导致企业面临着纳税风险的问题.在中国,房地产企业的竞争已经达到白热化的程度,所以税收风险也是房地产企业所面临的重要问题.

关 键 词 :房地产企业 税收 风险防控

一、企业税收风险

企业税收风险是指纳税人没有充分利用税收法规或者纳税风险规避措施失败而付出代价的一种可能性,经济活动环境的复杂性,多样性,以及纳税人认识的滞后性,对税后法规理解的失误等共同作用的结果.

二、房地产企业税收管理存在的问题

1998年以来,房地产投资持续快速增长,房地产价格持续上涨.然而,房地产在发展过程中存在很多问题,税收风险的防控就是房地产企业提高企业竞争力所面临的重要课题.

(一)房地产企业内部管理缺失或不完善

房地产的税收管理基本包括三个环节,分别是交易环节、保有环节、继承环节.后两个环节我国基本没有,第一个环节在很大程度上也在“放行”.在一定程度上,房地产企业组织的结构比较庞大和复杂,所经营的业务也是纷繁复杂的.同时,设计,加工,广告和物业管理各个方面之间的关系也非常混乱.

(二)房地产企业内部财务核算问题

中国的房地产发展起步相对比较晚,所以在其在内部财务核算方面还是存在一定的问题,突出表现在财务核算比较混乱.例如,做账相对缓慢、延迟报表,其企业所得税申报数字的真实性也让人怀疑；两套账,一套账应付银行,账面反映为盈利和经营良好,这样做的用途是贷款方便,一套账应付财政和税务部门,账面反映为亏损或小额盈利.同时,房地产企业收入的核算方式采取两种核算方式,即收入按收付实现制核算和成本按债券发生制核算,就是少记收入,多记成本.

(三)房地产企业办税人员自身综合素质的欠缺

在房地产企业平时的经营的过程中,企业办税人员综合素质的不足导致企业不能及时和全面的了解相关的税法和法规.同时,由于办税人员对有关税法精神理解错误,也会使企业陷入税收风险.尽管企业主观上没有意愿违规操作,但由于房地产企业办税人员自身业务素质欠缺而导致事实上的偷税或逃税,使企业陷入税收风险.因此,在房地产企业的日常活动中,提高企业办税人员的业务素质也是提高企业防控税收风险关键因素.

(四)房地产企业在政策执行方面的问题

首先,企业所得税预交政策落实不到位.在企业税收办理的具体操作过程中,部分房地产开发商没有落实企业所得税预交政策.同时,企业的办税人员对企业所得税的预交政策不是很了解,更不能深刻的理解其精神.第二,企业实际发生预售收入未向主管税务机关申报缴纳税款.在房地产开发市场,开发商在项目开发前已向购房者提前收取了部分的房产销售款,但房地产商在一定程度上违反税法,即并没有如实向税务机关进行纳税申报.

三、房地产企业应该如何防控税收风险

1998年以来,房地产税收已经成为地方政府财政收入的重要来源.但是,由于房地产内部管理问题,企业办税人员自身业务素质和房地产企业在政策执行方面不完善,企业在防控税收风险方面还有问题.因此,房地产企业如何防控税收风险是其健康发展和提高企业竞争力的关键因素.

(一)房地产企业应该建立健全和完善的内部税收防控制度

面对税收风险,建立健全和完善的税收内部防控制度是房地产企业有效防控税收风险的关键.企业内部税收防控制度涉及从企业经营到财务控制各个方面.同时,企业内部税收的防控制度是企业健康发展的重要组成部分,其建立需要企业会计,税务,审计,信息等各个部门共同制定和实施.另外,在建立完善的税收内部防控制度过程中,房地产企业可以向专业的机构进行咨询,以便更准确的了解相关法律法规.

(二)房地产企业税收筹划能力的提高

企业成功开展税收筹划的前提是企业经营决策层应该树立依法纳税的观念,税收合理筹划能够提高企业的经营业绩.因此,依法设立完整和规范的财务会计账,报表和正确的进行会计处理是企业进行税收筹划的基本前提,提高自身税收筹划的效果,规避企业陷入税收风险.另外,具体项目实施前做好项目税收规划,预测该项目税收总额、纳税环节及各环节的税收比重,对即将发生的税收事项了然于胸,也是规避税收风险的有效手段.

(三)提高企业干部和办税人员的综合素质

房地产企业业务量是比较大的,交易也比较复杂.因此,做好税收风险防控的工作,房地产企业的干部和办税人员应具有较高的业务素质,掌握相关的税收法律法规.也就是说,培养企业办税人员的综合素质特别是业务素质是房地产企业有效防控税收风险的基础.例如,企业涉税人员要不断学习新知识和新的税收法规,提高企业涉税人员运用税法武器维护房地产企业的合法正当权益和避免企业陷入税收风险.

(四)加大涉税业务自查力度,避免涉税违法行为

房地产企业的信息,项目开发的信息和税务的征收是比较复杂的,企业要根据自身企业的特点,对相关开票数据认真进行分析比对,切实做到按照税法法规进行纳税,使企业避免涉税违法行为.另外,企业也要认真执行相关的税法政策,深刻理解税法的精神,提高自身防控税务风险的能力,提高企业的竞争力.

四、结束语

随着社会主义市场惊异的快速发展,房地产企业已经成为关系国计民生的重要方面.因此,房地产企业如何防控税收风险是房地产企业本身所面临的重要课题.总之,房地产企业要不断地建立和健全内部税收防控制度,也要不断提高企业干部和办税人员的综合素质,更重要的是要切实执行相关的税法法规,提高自身防控税收风险的能力.