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摘 要：通过全面分析商业地产行业的产业模式和中国经济发展阶段,指出商业地产既已迎来发展的重要机遇,也是推动中国实体经济发展的重要力量,并通过对商业地产行业过度发展中的行业风险进行全面分析和预警,提出了规避行业风险、保证商业地产行业健康稳定发展的建议.
关 键 词 ：商业地产；行业属性；实体经济；风险；对策
中图分类号：F12 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）22-0010-03
自2003年开始,作为房地产行业内独立于住宅地产的新兴门类,商业地产在中国发展起来；特别是经历了2008年住宅行业的报复性房价迅速上涨以及2010年开始的两轮史无前例的楼市调控政策,商业地产作为房地产行业的避风港和资金转移出口,因其长期的投资回报价值、维持房企稳健发展价值以及对城市建设和实体经济的推动价值,日益受到房地产企业、政府和投资市场的青睐,迎来了发展的高峰.本文拟通过对商业地产对实体经济的推动作用以及爆发式发展过程中可能遭遇的风险进行阐述,以提示商业地产企业和政府客观认识巨大商业机遇中蕴涵的收益点与潜在风险,趋利避害,避免商业地产过度泡沫化发展.
一、商业地产是高度整合的产业模式
商业地产是高度整合的产业模式,从地产概念来看,商业地产泛指全部或部分自持物业产权,以收取租金、获得长期投资回报为目的的地产形态；从产业模式来看,是商业、地产、金融和电子商务等至少四个产业的融合体；商业地产的主流产品是购物中心（酒店、自持写字楼等由于客群相对狭窄,一般属于商业地产行业的配套业态）,而依托商业地产这个平台载体,文化、旅游等产业也有空间进行整合,延展出综合产业链条.
行业属性是形成商业模式的基础,而按照行业的发育程度,商业地产诸多属性中,首要属性是会转移的.在商业地产的发育与扩张阶段,商业地产大量开发、项目存量迅速扩大,商业和地产是商业地产的首要属性；在商业地产的成熟阶段,大量项目建成与运营、不再追求存量扩张,并且金融市场发育成熟,在此阶段,金融是商业地产首要属性.
1.商业属性与地产属性：现阶段商业地产的基本属性.商业地产的商业属性与地产属性既广为人知,又存在种种误解,商业地产开发商对这两种属性的重视与投入程度也往往有所偏重.
现阶段,大多数商业地产商仍然以挖掘商业地产项目的地产属性为主,以“商业地产”为噱头,通过促进住宅、商铺的销售来实现快速资金回报,而同时通过长期持有商业项目以获取稳定租金与资金回报的目标被弱化,这也是当下大量住宅开发企业扎堆转型商业地产的真实目的.
商业属性是指通过组合不同商业功能与商业业态,通过持续的物业经营和调整提升,以获得长期与稳步增长的租金回报.从国外商业地产成熟市场的经验来看,主流的商业地产商都是长期持有商业项目、通过物业的买卖来优化项目组合,获得长期租金汇报的公司.
2.金融属性：商业地产价值挖掘高级阶段的首要属性.金融属性是指商业地产包含的与“融资、投资及资本运营”相关的产业要素.与商业地产金融属性相关的产品包括：“经营收益权”的让渡（而不让渡商业项目产权）、“融物”（包括联营、商品寄卖等）与“账期融资”（以沉淀的货款实现融资功能）、购物卡或购物券以及资产证券化（如房地产信托REITs）等.
商业地产的金融属性与金融市场的发育程度以及宏观政策尺度息息相关,对商业地产金融功能的开发是对商业地产价值的“再挖掘”.从市场实践来看,国内大多数商业地产商仍以“地产和商业”属性开发为主,以万达、龙湖等为代表的国内商业地产开发商开始在“经营收益权”的让渡方面开发金融属性,而以西蒙、西田、凯德等为代表的国外企业在资产证券化方面与发达的金融市场相结合,已经发展出成熟的产业模式.
3.电子商务属性：商业地产企业的“加分”动作.电子商务属性是商业地产的新兴属性,是伴随着电子商务产业的发展和零售行业的激烈竞争而发展起来的.与其他三个属性均有国外成熟的发展经验与路径不同,商业地产电子商务的发展在国内外都尚处于起步阶段.
在电子商务发展的初期,市场对商业地产的未来大多持悲观态度,认为电子商务快捷、高效的反应速度以及价格优势在赢得以年轻客群为主体的消费者的同时,将成为实体零售行业和商业地产的“品类杀手”,迅速替代成为主流的消费渠道.但随着电子商务的蓬勃发展,商业地产并未出现颓势,反而以“集合功能”、“体验休闲”等优势赢得了广大消费者的青睐,迅速发展起来.从发展趋势来看,电子商务与商业地产开始相互融合,电子商务企业选择开设实体店,贴近线下消费客群；而商业地产企业也开始选择开展线上业务.从实践来看,商业地产的电子商务属性有利于贴近年轻消费客群和商圈意外的客群,能有效促进商业地产与消费市场的融合,这一“选做动作”越来越成为“加分动作”,在新经济时代成为商业地产的重要属性.
二、商业地产的发展是中国实体经济发展的重要推动力量
1.中国当前的经济发展阶段匹配了商业地产发展的内在需求.从经济、消费和人口等宏观指标分析,当前经济发展和城市化进程都表明,中国商业地产已进入加速发展阶段.根据国际经验,当城市化率达到50%～70%,将是大城市商业地产发展的黄金阶段,目前中国刚好跨入50%关口；在居住需求得到基本满足、国家采取各种措施调控房地产健康发展的情况下,存量资金巨大的房地产行业向商业地产转型是一个自然与必然的选择.总体来看,中国城市化的水平恰好能使商业地产踏上高速发展期.
从消费来看,快速的城市化率、居民可支配收入水平的提升以及中产阶级群体的成长,都为商业地产的发展提供了巨大的消费基础；而伴随着消费升级而带来的百货等传统商业形态进入的瓶颈期,为商业地产发展产业集合优势,满足居民购物、餐饮、生活服务、文化娱乐等各方面需求上提供了巨大市场机会.
总而言之,从经济、人口和消费等宏观指标分析,当前经济发展和城市化进程都表明,中国商业地产已进入加速发展阶段.