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如今,无论是投资商铺还是自住买房,购房者考虑最多的就是升值空间.在这种情况下,最理想投资状态不外乎是抄到低价,从这个角度出发,在成都房价一路高走的今天,似乎只有开发商的第一次开盘定价最低.但有些失败的项目告诉我们,开发商有时第一次亮出的价格,看上去并不美.
失败的案例：买入豪宅,秋后降价
“我买的时候价格在18000元/平米左右,但是秋天一过,均价一下变成了15800元/平米,一下子赔了不少!买房,我看还不如炒股.”孙先生在向记者讲述这场失败的买房经历时,略显懊恼.“现在价格好像又升上来了,但我觉得那是尾房的原因,房子少了,开发商又把价格调回来了.”
实际上,孙先生于2012年购入某知名开发商的一套豪宅,总价在360万左右.而2012年,成都房地产市场势头正猛,成交量频创新高.但是,豪宅在刚需大军占主导地位的成都市场中,生存非常艰难.陡降2200元/平米的价格,让孙先生难以接受.
“我当初下手最看重的就是地段,还有成熟的配套,周边欧尚、宜家、凯丹广场等商业配套是应有尽有.而且南延线的工业园区又多,虽说那边的商业配套也不少,但总体上根本没成气候,他们总是要来这边消费的.”
的确,随着市政府南迁、“城市副中心”定位以及“天府新城”等众多利好信息相继出台,使越来越多的消费者相信,南延线以及周边区域将成为成都另一个市中心.但从目前来看,成都目前在建或即将开工的商业地产达到百余个,其中超过70%的项目分布于南延线、天府大道以及周边区域.商业地产泡沫已然形成.
孙先生不无自嘲地开解自己：“也许将来市场还会变,说不定这片区域被炒上去也不一定.”
成功的案例：屌丝逆袭,两年资产翻翻
“我的第一桶金,其实是爸妈硬塞给我的,你可能不相信,我当时还不想要呢!”在谈及自己的投资经历时,杨航笑着对记者说.
“2008年11月,我刚毕业没多久,老爸突然打说要给我买房.当时我连工作都没有,家里也不宽绰,我百般阻挠,可家里最后还是东拼八凑付了全款.现在回想一下,真悬啊!
“地震过后,房价降得厉害,可我当时对房产也没什么概念,只知道房子嘛,就是用来住的.直到我把这个房子卖掉以后,才真正意义体会到房子的质变.”
据杨航讲,他买的是位于一环边的香月楠岸,当时开盘价格是7500元/平米左右,但地震后均价降至5600元/平米,杨航也就在此时购买的房产.
2012年,该楼盘价格已一路爬升至近万元,杨航卖掉香月楠岸的住房时,每平米净赚4000元.杨航对记者说：“虽然不是我亲手操作,但这第一桶金对我意义重大,让我明白了一些事情.”
杨航最近的一次下单是拿下了龙湖金楠天街的50平米商铺,杨航告诉记者,目前手里资金还不充裕,而且小户型商铺也好操作.
“龙湖天街系选址和规则被认为是中国城市的,就像金楠天街,有周边庞大的消费群支撑,而且,项目成规模以后,还能对整个城西核心区域都有辐射作用.”
当被记者问及投资是否有诀窍时,杨航不好意思地笑了笑：“我太年轻了,而且手里也没钱,投资的经验少.而且以后投资也不会再出现08年那种情况,目前,已经很难出现高性价比的商铺,但是我个人认为,用前瞻的眼光来看,新兴的或是稀缺的,都极具投资价值.”
买房,如何抄底?
随着2008年后房地产整体价格的迅速高涨,无论是住宅还是商铺,已经很难出现高性价比的项目,所以,对于购房者来说,只要拥有广阔的升值空间,选择一个恰当的时机出手就是抄到了低价.
以商铺为例,开发商最初也不知道商铺到底能值多少钱,投资者对于某个刚开始的区域商铺租金能达到多少也是个未知数.所以,作为投资客,就必须走在开发商的前面,在一个完全不对称的市场里,你才能成为胜利者.
一般来说,投资房产要讲究“两不”原则.
1不盲目
所谓不盲目,即是在投资一个房地产项目前,要全面了解该项目的地段、交通、物业等综合因素,在自己的心里有个大致的评估,然后用前瞻五年或十年的眼光判断,该项目是否有投资价值.不论是什么行业,价格都是由供求关系影响的,因此投资房地产还是要着眼于市场的供求关系,观察市场需求和价格走势,找准投资时机.
2不跟风
一般情况下,地区经济快速增长时,投资商业地产会有比较好的回报.而投资住宅地产会比较安全,升值稳定. 但在区域的选择上,要合理回避楼市过热区域,止步于热点城市、热点片区.
房价增速过快、升幅过大、投资者比例过高,使得“炒房炒股”成为一个城市的文化和风气,在这种情况下,要避免跟风,要远离那些城市基础设施尚未“脱贫”,城市文化落后、城市产业过度依赖外部而内需有限的城市.
与商业用房相比,投资住宅一般比较安全,只要区位不是特别偏远,升值会比较稳定.需要注意的是,你要设法了解城市的规划,选择那些规划规模较大,各项基础设施完善,正处在开发之中的项目进行投资,因为这类项目一旦开发建成之后,房产的价格肯定会比你购买时的价格高出很多.