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[摘 要]面对我国房地产业发展的现实,住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行.
[关 键 词 ]房地产 经营 取向
面对我国房地产业发展的现实,住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行.短期目标以调节市场供求矛盾,约束房地产开发,拉动市场消费需求,提高市场购买力,消化现有空置商品房为主.远期目标则包括优化信贷资源配置,提升国内房地产业竞争能力,提高住房金融服务质量,推进住房金融市场化,促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容.
1 调控房地产业信用总量,约束市场扩张规模与速度.
房地产业是国民经济的敏感产业,调控得当,市场发展稳健规范,将对国民经济产生强劲的拉动作用.同时,这又是一个高风险产业,若长时间内发展失控,极易产生经济泡沫,对国民经济造成重大危害.国家建设部强调房地产业的“总量控制”与稳健发展,但由于房地产业的诸多调控手段分别归属于各城市的计委、建委、规划、土地、房地产管理等不同职能部门,由于“各管一段”,就难于形成整体的客观调控合力.在市场繁荣的条件下,控制哪一个项目都是“得罪人”的差事,这种谁都管,必然形成谁都不管.因此,“总量控制”的关键,一是把上述分散的职能归集于一个权威部门,这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节,二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标,在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量,并分解到国内商业银行,利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行.
2 适度控制住房开发贷款增量,调整房地产开发贷款的内在结构.
房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快密切相关.例如,在今年的新增房地产开发投资中,国内商业银行贷款较同期增长35,9％,这说明,资金环境的宽松助长了房地产开发的提速.在充分计算现有空置房及已开工新建商品房的市场消化能力的基础上,充分运用信贷杠杆,少投放甚至短期内不投放住房开发贷款,调节市场商品房的供应量,既可消化“泡沫”压力,又有利于降低房地产市场和银行贷款两方面风险.必须指出,控制开发贷款总量扩张,并不意味着不放款,而是集中精力调整住房开发存量贷款的区域结构与客户结构.目前,我国房地产市场发育很不平衡,局部过剩与局部短缺并存,在调整存量上一方面是要压缩空置房数量大、区域价格及销售下降地区的开发贷款总量,投向市场商品房供应不足、价格攀升的地区,以达到区域内的均衡发展；另一方面是清收资质低、库存商品房积压、竞争能力差的开发企业贷款,将腾出的资金投向资质高、品质好、实力强、市场竞争能力强的企业.我国商业银行房地产开发贷款投向分散、调控能力差、风险相对较高的问题比较普遍,通过这种调整,既是商业银行优化贷款客户结构和降低贷款风险的需要,也是打造房地产民族品牌和培育大型开发龙头企业的需要.
3 积极拓展住房按揭贷款市场,促进房地产业的良性循环.
中国的房地产市场寄托了太多的希望：国家靠它拉动内需,支持国民经济的持续健康增长；房地产企业靠它创造利润；老百姓靠它改善居住质量,谁也不希望这个市场垮下去.维持市场稳健运行的前提是供求平衡,而积极拓展住房按揭业务,加大个人住房消费贷款投入,既可以提高城市居民的购买力,又可以促进空置商品房的销售.当然,解决空置房问题需要来自社会各方面的共同努力.首先,地产商要让利销售,把价格降下来；其次,政府及有关部门要把土地出让金和各种税费降到一个合理水平,加大住宅价格的下调空间.假如现有的库存商品房价格下降30％～40％,使中低收入阶层能够买得起房,那么消费群体会迅速扩大.实事求是地分析,目前已经住进小区的居民以国有及私企老板、高薪行业人员、部分政府公务员等中高收入阶层为主,商业银行现行的住房按揭贷款条件也更适用于这一少数群体,制约了住房金融的发展空间.而中等及其以下收入的产业工人、商店及服务业的营业员尚无能力购置新的房产.而这个最广大的群体,才是真正支撑房地产市场的主体.商业银行要积极启动中等收入群体的住房消费贷款市场,降低条件,简化手续,使中等收入的消费者能够拿到住房贷款.
4 实行住房抵押贷款证券化,进一步拓宽融资渠道.
目前,商业银行住房按揭贷款的最长期限为30年,平均期限约7―8年.但是,商业银行用于发放贷款的资金来源主要是存款,而存款中比重最高的又是活期存款,这样就产生了住房按揭贷款与银行资金来源期限上的不匹配.这种反差随着住房按揭贷款的迅速发展而不断扩张,从而使银行信贷资产的流动性指标受到影响.为解决短期资金长期占用问题,西方商业银行的通行做法是在政府的支持下,发行住房抵押贷款债券,向全社会募集按揭贷款资金来源.
5 我国房地产金融业面临的挑战与发展
外资银行趋利性的本质必将导致对低风险、高效益信贷板块的竞争.首先.房地产金融竞争加剧,信贷风险扩张.目前,国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团,通过直接投资经营房地产和在股票市场参股、控股等间接方式介入我国的房地产业.与之相比,国内房地产开发企业无论在资金实力、经营机制、品牌商誉等方面均处于劣势,而原本在土地使用、项目取得等方面的优势不复存在,经营风险逐渐扩张.而这些企业的开发贷款绝大多数为国内商业银行提供,在债务软约束的情况下,国内房地产开发企业的市场风险和经营风险必然向银行转嫁.其次,国外房地产金融机构特别是按揭贷款操作经验丰富,技术先进.在房地产市场升温的市场条件下,外资大量涌人房地产,极易引发经济泡沫,一旦泡沫破灭,直接导致金融机构的贷款风险,甚至引发金融危机.
面对这种挑战,国家、房地产企业和国内商业银行要充分发挥自身优势,增强应变能力,努力把握竞争主动权.一是在经营理念上有所创新.国内商业银行要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等方面加大创新力度.要尽快研发与推广适应市场需求的新的房地产信贷产品,例如,试办外国人士住房按揭贷款、住房储蓄、房屋中介业务合作、住房保险以及住房抵押贷款证券化等新的金融服务,增强发展后劲.二是金融管理者要强化房地产金融市场的宏观调控能力,在授信、融资及开放房地产金融二级市场方面加大改革力度,培植和打造国内房地产品牌企业,增强其竞争实力和市场驾驭能力.三是提高现有的住房消费贷款产品的竞争能力.面对外资银行直接介入金融零售业务的挑战,国内商业银行要切实改变个人住房贷款品种单一,贷款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在贷款担保抵押方面手续繁杂的现状,增强住房信贷产品的市场弹性.四是加快房地产金融人才的培养.房地产金融市场主体的复杂化对从业人员自身素质提出了更新、更高的要求,培养一批精通外语、计算机、房地产投资、房地产评估、财务分析、证券融资等方面的专业人才和复合型人才是应对挑战的迫切需求,也是提升竞争能力与发展能力的战略选择.