房地产泡沫其金融风险防范

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【摘 要】目前,我国经济保持着持续高速的增长,城市化进程也越来越快,在这其中中国住房制度的改革的不断推进起着至关重要的作用.我们都亲眼目睹了房地产行业这些年来的发展,使其为我国国民经济的发展起到了极大的推动作用.然而在这发展的背后,中国房地产行业也面临着这样或那样的问题,如房地产投资增幅过高、房价上涨过快以及商品房空置面积增加等现象,亟需解决.基于这一背景,国内专家学者以及房地产从业人员纷纷掀起了中国房地产市场当前是否出现了“泡沫”的大辩论.因此,探究房地产行业的“泡沫”现象是否存在,又该如何检验以及如何预防,具有一定的现实意义.本文首先阐述泡沫的概念,对房地产泡沫形成的原因进行分析,并探究了对房地产市场和金融风险之间的相关性,在此基础上,提出有效防范我国房地产金融风险的对策.

【关 键 词 】房地产泡沫；金融风险；防范措施

自1998年我国开始推行商品化的住房以来,对我国房地产行业起到了极大的促进作用,也正是因为房地产行业的蓬勃发展使得其对国民经济的积极发展起到了至关重要的作用,从目前的情况看来,房地产行业已经发展成为中国国民经济的核心部分.通过金融危机的冲击后,中国房地产价格却依然居高不下.那么,这是否意味着中国房地产泡沫的存在,而又该如何防范房地产金融蕴含的风险,是否需要救市等等都是值得业界关注的热点问题,对其研究具有极大的理论和现实意义.

一、我国房地产泡沫成因分析

1.土地资源稀缺

房地产行业就是指从事房地产开发投资与经营的行业,一切围绕着土地而发展.而由于土地本身就是一种有限的、不可再生的稀缺性资源,基本不可能存在多次补给的情况.然而,目前我国房地产行业的整体发展势态良好,这一方面使得房地产行业对土地的需求不断提高；另一方面,土地资源也在逐渐减少.这使得两者之间形成的矛盾变得越发明显.

目前,我国城市化的发展进程已经来到了至关重要的时刻.土地资源除了可以为地方经济发展带来一定的助益,同时房地产开发商还可以通过土地投机获利一定的利益.基于此,房地产开发商都会通过各种途径进行“圈地”操作,为自己储备更多的土地.当整个经济大环境发展到一个节点,房地产开发商就会将土地以高价转让,或者自行开发这些土地,然后进行疯狂的炒作.也正是因为这一现象,使得有限的土地资源在这一循环交易中价格不断上涨,最终土地的价值远远高于其实际价值,房地产泡沫由此产生.

2.房地产投机

出土地资源稀缺外,房地产投机也是房地产泡沫的形成的主要原因之一.一般情况下房地产投机是与预期、非理性等因素相互影响而发生作用的.房地产市场主体对未知的房地产价格上升趋势进行过高的预期,然后不断地购买、储存,让人们仅仅看到房地产市场昙花一现的繁荣.而这也为房地产泡沫的形成埋下了伏笔.在这一系列的过程中,常常会出现“羊群效应”,这一效应是由于房地产市场的不确定性以及不对称信息所导致的,房地产的投资者或者消费者在预期与决策过程中思想、行为趋同的行为.关注我国房地产市场的相关新闻报道便可以看见在我国的一些大中型城市中常常就会出现“羊群效应”的现象,例如排着长队去买房便是这一现象的基本体现.投机的环境一旦成熟,房地产价格便会慢慢的超越原本的房地产市场价格,其收益也存在许多不确定因素,而是由房地产的投机交易来直接决定.

二、房地产金融风险的防范

1.加强个人住房贷款的管理

房地产金融风险中的个人住房贷款问题已越来越突出,也受到了社会各界的关注.目前,我国个人住房消费贷款的总量还在不断增大,而其于城市居民的个人利益存在着密切关系.因此,加强个人住房贷款的管理,是防范房地产金融风险的重要手段之一,其主要内容有：

第一,明确个人住房贷款的审查程序和标准,然后以此为基础建立相应的信用登记制度；第二,健全个人住房贷款的担保制度,对于居民第二套住房的贷款比例和额度进行严格的控制,与此同时要加强担保执业机构的业务监管工作,对贷款风险进行有效的防范；第三,要严格遵照个人住房贷款利率政策,严禁擅自提高或压低个人住房贷款比率的行为发生；第四,严格评估贷款抵押物实值,在此过程中要严格执行贷款额与抵押物实值比例不得超过80%的规定,对于“零首付”贷款购房现象应该尽量规避.

2.建立健全的法律制度

对房地产行业建立健全的法律制度是规避房地产出融风险的最有利的保障手段.对于目前我国房地产金融领域的立法的整体情况来看,这些法律制度的建立相对来讲还是比较滞后的,缺乏实践性和科学性.笔者认为,应该尽快的完善房地产行业的法律法规,以加强行业的风险防范：第一,出台专门的金融机构资金监管的规定和办法；第二,修改和完善《担保法》、《保险法》,进一步完善房地产金融行业的个人信用制度以及担保体制,希望能够对信用方面的立法完善有所助益；第三,进一步完善和明确我国的《证券法》的内容,并进一步明确房地产相应部门所对应的法律制度,对房地产抵押贷款债券的发行和转让制度、房地产投资基金制度以及房地产企业上市、退市制度等等进行完善和补充；第四,对于现有的财产保险制度也需要进一步的完善,适当的将住房抵押保险的种类进行扩充,修改那些不符合实际的内容,对保险费的金额进行科学的评估,从而明确缴费方式以及关于退保的规定.

除了金融业法律法规的完善外,还必须细化房地产行业的法律制度,将房地产行业与金融业的法律制度进行有机地结合,以期有效地促进金融市场与房地产市场的协调发展,尽最大的努力去防范房地产业出现的金融风险.

3.建立全方位的监管体系

首先,外部监管体系的建立.所谓外部监管体系就是指通过人民银行、银监会和审计部门来对房地产行业进行监管,通过这一方法仅可能最大程度的强化监管细节,使得监管能够发挥其最大效果.此外,在这一外部监管体系中,审计部门对房地产金融机构的财务收和经营效益的审计也起着至关重要的作用,能够有效地督促商业银行实事求是的按照金融方针政策去执行相关规定,用这一方式来保证其收支活动的合法性.然后,会计师事务所以及审计事务所也是这一体系的重要组成部分,聘请专业的会计师或审计事务所对其进行一些列的审计,保障相关信息的准确性.

其次,行业内部监督系统的建立.在房地产行业内部监督系统中,地方政府应该给与房地产金融机构一些适时的正确的引导,为房地产金融机构提供一个良好的沟通协调环境,为行业内的相互监督起到一定的帮助作用.

最后,外部评估约束系统的建立.对房地产行业内部与外部建立监管监督体系的同时,还应该利用评估系统对房地产金融机构的信用等级进行评定并公布评级,这一方法能够让社会公众都参与到房地产金融风险度的监督之中.

4.建立健全房地产风险评估机制

一方面,建立健全房地项目开发风险评估机制.我国的金融企业应加强对房地产项目开发评估体系学习和对风险评估专业人才的招聘,对房地产项目的市场前景、管理能力、运营能力、财务能力和营销能力等进行全面评估,结合申请人的信用等级来测算该项目的风险度.若出现房地产项目风险度较高的情况应该审慎发放贷款,将风险降至最低.

另一方面,建立健全的贷款户资信评审制度.我国金融企业已经初步建立了信用等级评级制度,但实际上还存在许多不足之处.因此,可以通过引进 “6C”原则以加强资信评估.

三、结论

房地产泡沫与金融市场存在着密不可分的共生关系.这也就是说如果房地产价格出现上涨的情况,金融机构的资金就会通过各种渠道进入房地产市场,从而促进房地产价格继续上涨；反之,金融机构的资金则会退出房地产市场,让房地产价格继续下降,金融危机也随之产生,极不利于国民经济的稳定发展.而防范房地产金融风险要从抑制房地产泡沫入手,只有找出问题的症结所在并对症下药,才能取得最大的成效.只有进一步加强房地产金融监管监督体系,才能最大化的防范我国的房地产金融风险,对我国经济的发展起到保驾护航的作用.