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摘 要：随着住房制度的改革,房地产业得到了迅速的发展.在房地产业迅速发展的同时,房地产企业会计制度也开始形成并逐步完善.与其他行业企业会计核算相比,房地产企业会计核算在核算对象和核算内容上具有自己独特的地方.如何结合自身企业的特点,优化会计核算,使会计核算职能更好的发挥呢本文对此问题进行了探讨.
关 键 词：房产企业；会计核算；问题；对策
一、房地产开发企业生产经营的特殊性
1.开发周期长,环节多.房地产开发从选址立项、征地拆迁、勘探设计、报建招标、施工建设,到正式验收直至销售移交、售后服务,短则几个月,长则几年,前后十几道环节,需要同规划局、土地局、设计院、施工单位、材料供应商、客户等打交道,其间还需要不同的工种协同作业,属于多步骤生产.各生产步骤之间并无明确的时间或地点界限,因此在会计核算上,不需要也不可能计算各步骤开发产品的成本,成本的结转期以开发项目的建设周期为准.
2.开发投入大,风险高.房地产开发动辄需要几百万、上千万甚至上亿元的资金.开发过程中可能出现种种风险：由于市政规划调整、地价变化导致土地风险；由于产业政策、银行贷款政策变化导致筹资风险；由于设计、施工质量问题导致成本加大风险等.房地产开发的高投入、高风险,要求在会计工作上做好谋划,精打细算,以配合项目开发成功.
3.从产品角度而言,房地产开发企业产品具有高价值性,销售往往采用预售和分期付款销售的办法,在会计核算时,收入的确认同一般生产企业相比具有一定的特殊性.房地产企业投入产出比例阶段性不合理,业绩波动较大,信息披露容易不足,若运用一般的公司业绩评价指标,则可能误导投资者.
二、房地产企业会计核算存在的问题
1.房地产企业没有独立的会计准则.在新企业会计准则中,有针对保险业、石油天然气行业的特殊会计准则,却没有针对房地产行业的专门独立的会计准则.而“投资性房地产”准则只对各企业出租的房地产作出了相应的会计规定,虽然带有普遍性,但在房地产会计中既不占主要地位,占的比重也不大.何况“投资性房地产”也存在着不尽如人意之处.如准则将“资本增值”仅限于土地使用权上,这是颇令人费解的.有些开发商囤积土地,并不进行房屋建造,而是待价而沽,以转卖土地牟利,这本是比炒卖房产更不利于房地产业健康发展的投机行为,准则却把“投资性”界定于此,也是使人质疑的.
2.房地产企业收入确认复杂.房地产企业商品的销售主要是自行开发并销售,由于其开发的房地产商品周期长,耗资大,房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等方式.房地产企业进行预售时,企业仅仅与购房者签订了购房合同,商品房还没有完成建造,不能同时满足收入确认的条件.同时,新准则对不同房地产类型进行明细划分,要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认,在某种程度上增加了企业会计核算的工作量.
3.借款费用资本化不规范.由于房地产开发经营周期长,投资回收期长,资金投入相对集中,通常会利用债务资本筹集开发资金.新会计准则扩大了借款费用资本化的范围,但规定借款费用同时满足资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始这4个条件时,才能予以资本化.但对房地产企业而言,很难准确确定借款费用资本化的条件,即使能确定,房地产公司长期未开发的土地储备所包含的借款费用也不能再资本化,若将其计入财务费用,将会在很大程度上影响当期利润.
4.房地产企业的收益评价指标并不能真实的反映企业的业绩.房地产企业投入产出的特殊性,在其会计报表中就表现为业绩的大幅度波动.如果只是凭类似于净利润的指标来评价房地产企业的经营状况的话就可能误导企业会计信息的使用者,拥有负的净利润的企业有可能其经营状况良好,其在建工程数量可能很大,开发商品的预售情况也可能很好,其盈利能力可能很强,相反,盈利的房地产企业也可能是危机四伏：大笔的银行借款即将到期却无法偿还,政府对原来的市政规划进行调整带来的地价变化的风险、由于施工质量问题导致的工程赔偿等.所以,现行的企业业绩评价指标并不能够全面、客观的反映房地产企业的综合业绩,在对房地产企业进行业绩评价时,除了分析相关的指标之外,还应该仔细分析企业的流量、资质信誉以及资产质量等,同时,报表以外的风险也不容忽视.
三、完善房地产企业会计核算的对策
1.制定一个专门的房地产企业会计准则.既然新企业会计准则中,有针对保险业、石油天然气行业的特殊会计准则,就说明企业会计准则是允许存在行业会计准则的.另一方面,考虑到房地产业在国民经济中的重要性及其核算内容的特殊性,从房地产会计的角度,制定一个专门的房地产会计准则是必要的.此外,就现行投资性房地产会计准则规定来说,投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产.准则将投资性房地产规范为：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物.其实寻求资本增值本是投资的目的与特征,也体现这项资产的投资性.如果摒除“资本增值”的投资,就只有出租房地产的单一性质了,又何来投资呢反观原房地产企业会计制度,本有出租房地产这项业务的规定,不如参照一下,将“投资性房地产准则”改为“出租房地产准则”更为合适.
2.完善房地产企业收入核算.正确确定和应用收入确认标准房地产商品销售一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、办理产权过户手续4个环节.由于房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订,从法律意义上讲只是一种合约,房屋未经买方验收认可,商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方,不论是否收取了款项,均不符合收入确认条件.因此,房地产企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前,所收到预售房地产款,只能作为暂收款、预收款处理,不能确认为收入.只有房地产企业与客户签订了正式的商品房销售合同,并履行了相关法律手续；房屋已竣工并经有关部门验收合格；房屋经验收后,客户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认,买卖双方办妥房屋移交手续；收入的金额能够可靠计量时,才能确认销售收入,即只能等到商品房全部完工并交付购房者后,再从预收账款转入主营业务收入.同时,房地产企业在某些促销方式下达成的交易,必须判断其真正的交易实质,如售后回租、售后回购方式的房地产销售.
3.完善房地产企业借款费用核算.为开发房地产而发生的借款费用与项目成本之间存在直接联系,根据历史成本原则和费用配比原则,应将其划归开发间接费用的范畴,并构成房地产项目成本的一部分.对房地产企业借款费用的核算应充分考虑配比原则,将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象,在减去存款利息或临时投资带来的收益后,按实际占用资金计算计入建设项目的成本.各项目应分摊的借款费用等于(借款费用总额存款利息临时投资带来的收益)×(该工程项目账面累计余额
该项目预收款)／∑(各工程项目账面累计余额各项目预收款),从而将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象.
4.增大房地产企业的信息披露程度.首先,在房地产企业的信息披露中应该增加对土地储备量和成本的披露.在房地产企业的成本中,土地成本占相当大的比重,企业是否能够拥有土地储备以及拥有的土地储备的成本状况都在一定程度上决定了房地产企业的发展前景.但是房地产企业的信息使用者无法通过企业土地使用权总额来判断土地储备的情况,所以,增大对土地储备量及其成本的信心披露力度是必要的.其次,还应该增加对企业流量的披露.对流量的披露应该包括在经营活动中形成的所有的流量,例如：对在销售开发商品收到的、支付的工资以及购买工程物资等支付的的披露,这样可以增加流量信息的有用性.再次,要重视对风险的披露.房地产行业的特殊性决定了其高风险性,披露的信息应该包含企业的风险,在企业的报表中应该增加披露风险的信息,对企业面临的土地风险、开发风险以及筹资风险等都应该进行相应的说明.