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摘 要：建筑房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业,既关系到国家的宏观经济走向,又关系到建设和谐社会的总体任务.深刻解读宏观经济政策,把握产业发展走势,促进结构调整,实现转型升级,是当前广大企业最为关注的问题,同样也是老百姓关心的话题.怎样合理地让人民群众有房可居,实现房地产行业的健康发展,本文试从以下几个方面进行分析,达到国家、企业、个人的均衡发展.
关 键 词：房地产；宏观调控；发展趋势
从2011开始,被喻为史上最严厉的房地产调控开始以来,有关房地产产业发展、房价走势问题以及开发商的经营环境等问题一直是业内关注的焦点.乐观的一派从近二十年来国内房地产每次调控都引发报复性反弹、城市化的进程等角度出发,认为行政调控的结果还将是新一轮报复性反弹；而悲观一族则从房地产的供求情况、老百姓的购买力等给出了悲观的预期,不少人趋向于认为中国房地产将硬着陆,多少开发商将消失.
房地产业当前及今后一段时间到底将呈怎样的发展趋势,笔者觉得需要从本轮调控的背景、方式、未来的政策走向、市场供需情况等多个角度来分析,才有可能拨开迷雾,理清未来的发展趋势.
从1980年代末期我国开始住宅市场化的试点,到1997年亚洲金融危机后,为了拉动内需,中国开始住宅市场化改革.二十多年来,中国的房地产业快速发展,在极大改变了老百姓住宿条件的同时,也成为促进中国经济发展的一个重要支柱产业.
中国房地产近２０年的快速发展史几乎也是一部调控史.进入２１世纪后,调控的频率加大.本轮调控以前的历轮调控基本都采取了信贷总量调控加窗口调控的间接性调控措施.而调控的结果几乎无例外的引起新一轮的上涨.这也是乐观一派用周期论解释本轮调控的主要原因.
1回归居住功能是本轮房地产调控的重要特征
在当前国际经济形势动荡不稳,中国经济增长面临考验的情况下,政府出台严厉的房地产调控措施,根本在于中国房地产市场投机、投资盛行带来的房地产泡沫以及由此引发的经济乃至政治上的问题.房价飞涨,房价收入比、房屋租受比等衡量房地产市场健康状况等主要指数畸形,买房子的都是有房子的,真正需要住房的一般老百姓要么预支未来数十年的收入勉强购房,要么只能望高价房兴叹.与老百姓住房的焦虑情绪形成明显对比的是,空房率、黑灯率等感性指数也快速增高.房地产的畸形发展严重冲击着中国经济产业结构的均衡发展.
谈到本轮房地产调控,大家关注更多的是以限购、限贷为主要内容的行政措施,忽视了一个最大重要的特点,即对房地产的定位做了根本性调整,使住宅产业回归居住基本功能,打击投机性需求,抑制投资性需求.这是1997年房地产市场化改革以来最根本的变革,也是本轮调控的基本目标.为了达到这一目标,除了上面提到的行政措施外,加大了保障房建设.
2房产税的开征将促进房屋居住功能回归,有利于市场均衡
开征房产税,限制国民对房屋的无限制需求,提高房地产持有成本,抑制投机、投资行为,是促进住房向居住功能回归、抵制住房过度消费、实现房地产业均衡平稳发展的重要措施.
（1）限制民众对房屋的过度需求.通过实行累进制的房产税率,用经济的手段调整民众对房屋消费的需求,符合我国基本国情.
（2）二是房产税的开征,将加大房屋保有成本,将很大程度地限制了房地产投机、投资行为.
（3）形成地方政府正常稳定的财政收入,改变地方政府对土地财政的过分依赖.房产税一定程度与土地的开发冲动形成制衡机制.
3房地产调控政策的合理的微调符合调控基本目的
相继叫停佛山、芜湖、上海等地的地方性政策,并不意味着取消了对房地产微调.一切有利于实现本轮调控意图的政策都将逐渐实施.比如近期要求几大国有商业银行加快按揭贷款审批速度；首套住房按揭贷款利率回归基准税率,可能继续获得一定优惠等措施相继实施.随着房产税的开征,地方限购政策也将逐步放宽.但是房地产开发贷款的行政限制性手段将继续维持,基于对房地产开发的风险认识的改变,商业银行对开发贷款的审批也将更加理性.随着各种微调措施的逐步落实,本轮调控将平缓落幕.
4房地产调控将实现软着陆
（1）中国正处于城市化的中期,城市化还有２０%左右的上升空间,近３亿的人口未来将进入城市,完全可以平稳消化短期内房地产的过度供应.中国的房地产调控有较大回旋余地,这是中国房地产业不可能象日本、香港那样崩溃.只是随着暴利的远去,行业将逐渐瘦身趋于健康.
（2）去投机、去投资的房地产市场也不可能出现井喷式反弹.保障性住房的逐渐入市以及房地产市场巨大的供应量,将改变消费者的购房预期.住宅市场回归居住属性,房产税的开征,刚性需求缓慢平稳释放,将使市场逐渐回归均衡.依据所谓周期论等待新一涨的想法是不现实的.
（3）房价不会出现大的起落.在住房刚性需求依然强劲的情况下,开发商在度过最初的一段资金链极度紧张的情况下,将通过调整开发节奏等措施来平衡资金.随着本轮调控周期的延长,开发成本中仅资金成本一项即有２０%以上的增幅.考虑到通货膨胀、人工成本增加等因素,名义房价在未来一年将基本保持稳定,不会有太大降幅.假如今年底名义房价维持在去年初的水平,开发成本将有近３０%的增加,居民收入有２０%的增加,这将在很大程度上缓解房价收入比的矛盾.因此,今年房价不会有太大的跌幅.