试析房地产法律体系存在的若干问题和

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【摘 要】房地产与国民经济、人民幸福指数息息相关,房地产事业的迅猛发展需要有良好的法律制约机制保驾护航,才能确保房地产市场的健康运行.笔者主要从法律视角对房地产法律体系存在的问题进行分析,进而提出解决房地产法律体系问题的对策,为健全房地产法律体系提供可参考性建议.

【关 键 词】房地产；法律体系；完善法制

房地产主要涉及投资开发、建设管理等与房地产类相关的事项.我国的房地产事业相对于国外起步较晚,与房地产相关的基础法律法规尚不健全,造成房地产发展中很多投机违法行为的出现,例如无证销售、一房多卖、违规占用耕地等现象,严重损害了购房者的利益.完善我国现行的房地产法律体系,规范房地产市场的行为方向,发挥房地产产业的基础性和引导性作用具有重大的现实性和紧迫性,也是本文的主要研究目的所在.

一、我国房地产法律体系立法现状

“六法全书”时期是我国的房地产立法历史的起源,伴随着改革浪潮的涌起,我国开始制定与房地产相关的法律法规,并出台相关的司法解释.目前我国的房地产法律体系构成的渊源呈现多元化的特点,主要是以专门的房地产法律规范为核心,以散见于《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国物权法》为支系,以《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国刑法》等为补充的构架,构成了从横向到纵向覆盖房地产产业法律规范.另外,存在大量的国务院制定颁布的条例和规定；省、自治区、直辖市制定的地方性法规,与房地产行政规章、最高院的司法解释等指导性法律文件共同弥补房地产法律体系的缺陷.

二、房地产法律体系存在的问题

1、立法原则上,具有一定的滞后性.在房地产动态发展的过程中,更注重将房地产相关的国家政策上升到法律的层次,以房地产为主的基本立法匮乏,因政策的特定性,难以体现灵活性与指导性相统一的原则,造成房地产立法存在滞后性问题.

2.法律体系内容上,单薄杂乱

在立法内容上主要是以国家政策、部门规章和地方性条例作为主要来源,以行政部门的行政立法为主要模式.因房地产部门职能的统一、分散,造成了房地产法律内容更多强调部门法律制度的完善,缺乏与其它法律的衔接与呼应,缺乏实际意义上的可行性,致使大量立法交叉重复,难以发挥法律的指导性意义.在法律内容上的不完善还表现在房地产立法体系中忽视对消费者二级市场的规范,忽视对消费者的利益保护救济；欠缺处理房地产事业与生态环境关系的规范,忽视自然生态保护.

3.立法技术欠缺,体系缺乏严谨性

我国的房地产法律主要来源于地方性保护条例、部门规章和国家政策,在条文编排上冗杂不清,难以厘定法条之间的关系,层次比较低,导致立法结构缺乏严谨性,缺失一部核心性单行法统领房地产市场的基础性法律,很多重要事项的立法还是空白.例如《土地管理法》和《城市房地产管理法》二者之间在司法实践适用时会面临条文的交叉、重复等问题,反映我国房地产立法方面的技术欠缺、杂而不全、编排不严谨等问题.

4.司法中法官造法,制约我国房地产法律体系的健全

房地产以行政立法为主进行法律关系的调整,这就造成在司法机关在司法实践中面对匮乏的法律资源,开始寻求最高院关于房地产实务的司法解释,具体个案的批复,然后根据法官自身的理解进行处理,形成案件的判决依据.这样的司法过程严重损害了法律的权威性,成为制约房地产法律体系健全的绊脚石.

三、完善我国房地产法律体系的对策

房地产法律体系的滞后性与其立法速度的滞后性相关,需加快房地产基本法的制定速度,制定房地产立法过程所需的时间,保证立法的具有一定的实效性.主要从几方面着手：第一,加强法律论证适用过程,结合实践经验,提高房地产基本法律的预测水平；第二,在立法程序中严格限制审核决议的时限,避免立法工作的拖沓,造成立法的落后,缺乏实践指导意义.第三,做好房地产立项预测工作,有计划制定房地产相关法律,使房地产法规的制定具有前瞻性.

宏观而言,完善我国房地产法律体系,首先,需要建立以房地产单行法为核心法律,以基本法《城市房地产管理法》、《土地法》为骨干,以相关法为骨架的立法模式,理顺法律体系内部层次的关系,建立与房地产法律体系相适应相配套的法律规范与规章制度.其次,各行政部门法规在起草规章制度时,需要综合考虑与其他部门法的关系、避免法条之间的重复与杂糅不清.最后,整理现行的法律与规范,修订、编纂房地产法律法规,清理相关的法规、规章、地方条例,对于重复、无实用性的法规进行合并删减,增强法律之间的协调性,确定法律适用的明确性.

首先,改变房地产立法主要行政部门立法模式,专门设置集中“立法机构”致力于立法活动,在论证中邀请法律专家、专业领域的学者专家人才参与,实现制定房地产法律专业性和严谨性.其次,加强立法可行性的调查论证工作,注重房地产立法的规范工作,这是法律具有实践性的主要途径,调查论证工作能够使立法者站在中立的角度审时度势,更好抓住立法焦点,把握立法的进度,预测法律实施后的效果,达到法律体系的完美统一.最后,注重房地产法律体系语言的精准性,应多采用明确、简洁、严谨、规范的语言风格,避免因为语言歧义给司法实践留下隐患.

房地产作为国民支柱性产业涉及的内容庞杂、广泛.在房地产法律规范中建筑市场的垄断、工程管理管理监管不力,非法转包等现象层出不穷,工程事故时有发生,住宅质量不合格.我们应该大刀阔斧制定适合操作的房地产法律法规,加大执法力度,做好房地产法律之间的衔接.例如《民法通则》《合同法》《物权法》《担保法》乃至将来出台的单行房地产法律规范,都应该统一对房地产保护的认识；另外加大对消费者权益的保护性规定,拓展消费者的救济途径,与房地产相关的单行法律中与《消费者保护权益法》相衔接,提升消费者的法律地位,保护消费者的权益.

5.将生态环境理念融入到立法中

生态环境与房地产产业密切相关,应该摒弃之前的短视利用心态,力争在立法中体现出生态环境与房地产事业的互相促进作用.具有世界花园的新加坡等国家在房地产法律体系中体现出生态环境的尊重与合理利用,他们将土地利用分门别类进行规定,具体到现实中呈现环境优美、可利用率高的建筑物.相比之下,翻阅我们的房地产立法体系,生态环境往往成为经济发展的基石,成为牺牲的产品.因此,在立法中我们应该引入生态环境可持续发展或绿色发展的理念.

结语：房地产法律体系的健全关系着国民经济持续健康发展,关系着房地产部门法与其他法律的衔接.我们需要进一步研究房地产立法,博采众长,借鉴他国成功的经验,结合我国法律实践特点,不断充实我国房地产法律体系.