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【摘 要】随着房地产业近年在我国的蓬勃发展,房地产的测绘管理的质量,被大家越来越所关注.提高房产测绘的质量管理,有助于交易市场的公平性,并提升工作的科学性,保护业主的合法权益与利益,所以保证测绘质量是非常重要的.本文就如何提高房产测绘的质量管理提出几点看法.
【关 键 词】房产测绘；面积测算；质量管理
一、房产测绘的定义
在专业测绘中有一个很具有特点的分支――房地产测绘.它主要的工作是房屋面积的测算,指房屋各层水平面积的测算与计算.包括房屋建筑面积及其套内建筑面积、共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算.准确的说,房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段等工作来测定业主房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、地理位置、数量、质量以及土地的利用状况,为房地产产权、产籍管理、房地产开发利用、征收税费,以及为城镇规划建设提供第一手详细的数据和资料.房产测绘根据房屋是否竣工可以分为实测绘和预测绘.
二、测绘质量管理的内容
1测绘资格审查
在我国2001年5月1日起实施的《房产测绘管理办法》明确指出：“国家实行房产测绘单位资格审查认证制度”.“房产测绘单位应当按照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定,取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》”,任何单位和个人在未取得《测绘资格证书》资格时,进行《测绘资格证书》所载明的房产测绘业务范围、作业限额从事房产测绘活动或者超出其规定的范围进行作业,都是违法的.建设行政主管部门要加强房产测绘单位的资质管理,实行年检制度,并定期、不定期组织测绘成果抽查,发现违规测绘、弄虚作假的,要依法予以追究,直至吊销房产测绘资质证书.
2技术标准的执行
房产测绘单位应当遵守国家有关法律、法规、规章,严格执行房产测量规范和有关技术标准.随着社会的发展,房产测绘的技术标准几经变更,各地也制定了相应的房屋建筑面积的测算实施细则.项目测绘过程中,应根据测绘类型,选择相应的技术标准、精度要求.对在新规范出台前已进行了预测的新建房屋,在实测时,应该执行原测绘时的测量标准.
3仪器设备的管理
要想做到数据的准确,必须要有质检合格的测绘仪器进行房地产测绘.建立仪器设备台账,落实专人保管,确保仪器、设备的完好.对按要求需进行检定的仪器,应建立测量监控设备一览表,按检定周期定期检定.对计算机软件,应确认其满足预期用途的能力,当较长时间不用,病毒、长途搬迁等情况,应进行再确认.随着计算机的普及与应用,目前很多房地产测绘单位利用计算机信息技术建立了专门的测绘仪器数据库,保证测绘仪器的相关资料和数据及时更新,实现了测绘仪器的数据共享.
4人员管理
制度再完善、设备再精确,如果测绘人员的资质鱼目混杂,高低不平,依然会影响房产测绘的质量,这就要求了房地产测绘人员需要有扎实的测绘知识、丰富的工作经验以及对测绘仪器可以熟练的操作.从事房产测绘的专业人员必须持房产测绘上岗证作业；技术工人应当按照国家、省有关规定接受岗位培训,并依法取得相应的执业资格证书.房产测绘人员与委托人有利害关系的,应当回避,其他利害关系人也可以要求其回避.
三、如何保证房产测绘的质量
1建立和完善质量保障体系
房产测绘工作应该委托给有资质的房产测绘单位.房产测绘单位应当遵循质量第一、服务用户的原则,建立科学的质量技术保证体系,采用经测绘和房地产主管部门认定的房产测绘软件,保证测绘成果的完整、准确,不得违规测绘、弄虚作假,不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益.如果项目预、实测工作委托给同一房产测绘单位时,预、实测人员不应相同.建立和完善质量保障体系,严格建筑面积计算责任制度、复核制度和出具成果报告前听取委托方意见制度.委托方对成果报告有异议的,房产测绘单位对异议部分要认真复查；经复查后双方仍有争议的,任何一方均可申请当地测绘行政主管部门予以复核.
2加强对测绘成果质量的检查
目前我国对房产测绘结果的审核方式为形式性审查,并不会对房屋的建筑面积、套内使用面积尤其是共用面积以及共用面积分摊的测量和计算进行实质性审核.形式性审核并不代表了测绘单位可以在进行测绘过程中出现弄虚作假,偷减工序的现象,测绘单位需要对其提供的房产测绘成果质量负责.因测绘成果质量问题给委托人或第三人造成损失的,房产测绘单位应承担经济责任.测绘行政主管部门应会同房产管理机关对本行政区域内测绘质量进行定期的监督和检查,并按测绘项目数抽取不少于20%的房产测绘成果进行复核检查,抽查结果应予以通报.测绘单位必须接受测绘行政主管部门依法实施的房产测绘成果质量监督检查,并如实提供有关情况和材料.
3建立房产测绘成果公开制度
首先应该建立测绘成果资料详情的公开制度.通过各个途径向社会及时予以公布,以方便查阅.让各相关权利人尤其即将买房以及购房的业主,在第一时间了解到该房屋的一系列情况.使他们能够清楚地知道房屋建筑面积的组成,哪些属于公共部位,哪些属于套内使用面积以及测量成果是否正确等情况.
4建立自检、互检、持续改进机制
出具正式的房产测绘成果报告前,测绘作业小组人员之间应该互相检查,对有关问题进行改正后,再由单位的质量检查机构或专职检查人员进行审核.单位的相关质检人员充分利用工作经验,重点检查常错易错的地方,对不合格部位进行及时的纠正和控制.制定预防措施,并实现预防措施的落实,进而养成自我检查、自我完善、自我改进的机制.
5建立质量奖罚制度
为了维护正常的生产和工作秩序,提高经营管理水平,加强房产测绘人员的组织和纪律性,确保产品质量和服务质量.把思想政治工作同经济效益结合起来,奖优罚劣,奖勤罚懒的原则,每个月进行定期考核,年终汇总考核.根据考核的结果,坚持奖罚兑现,提高单位内员工的积极性.
6加强与同行业的交流和学习
为了保障测绘成果的准确性、合理性,提高自身的业务水平,应该加强与同行业各单位的交流和学习.针对工作中出现的各种疑点、难点问题,又无明确的技术标准规范时,应加强与各单位及行政主管部门的交流,行为统一的口径,也可作为地方行业标准.同时更要加大复合型人才的培养力度,提高房地产测绘行业从业人员的综合素质,从技术上加以保障.
四、结语
提高测绘水平,加强测绘质量管理,建立更完善的测绘质量监督管理体系,进一步加强对测绘资质单位质量管理体系建立及运行的指导和监督.定期进行测绘质量抽检制度,加大对国家及各地重大基础测绘项目、重大建设工程测绘保障项目、社会关注的热点测绘项目的抽检抽查力度,依法查处并处理弄虚作假、偷工减料的单位.我们将用科学发展观指导测绘质量管理工作,将测绘质量管理工作在新时期推上一个新的台阶.