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（中国建设银行股份有限公司吉林省分行,吉林长春130061）
【摘 要】
本文阐述了银行房屋抵押贷款在实际贷款抵押过程中出现的各种各样的问题,并且提出了相应的解决方案及建议.
【关 键 词】
贷款抵押；常见问题；解决办法
房地产市场既关系到民生,也关系到宏观经济的稳定,是一个持续受到广泛关注的敏感问题.房地产因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点,已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物.
在市场营销过程中,不是任意的资产都可用于贷款抵押,应选择权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的资产用于抵押,且优先选择变现能力强的资产,于是在实际贷款抵押过程中就出现了各种各样的问题,常见的有以下几类：
一、物权法第一百八十四条
下列财产不得抵押：
(一)土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；
(五)依法被查封、扣押、监管的财产；
(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产.
上述所列财产中常见的不能实现抵押权的是集体土地使用权的房产和被依法查封的房产.对于集体土地使用权的房产可以采取通过担保公司担保的方式来保障；对于被依法查封的房产可依法解除查封手续后在办理抵押登记手续.对于这类问题的防范办法是在办理贷款申请时要求客户提供房产档案记录证明.
二、《房屋登记办法》（建设部令第168号）第三十二条
发生下列情形之一的,当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：
(一)买卖；
(二)互换；
(三)赠与；
(四)继承、受遗赠；
(五)房屋分割、合并,导致所有权发生转移的；
(六)以房屋出资入股；
(七)法人或者其他组织分立、合并,导致房屋所有权发生转移的；
（八）法律、法规规定的其他情形.
上述情形即所谓的房产析产,是指根据相关协议、法律原则和一定的标准,将共有房产这一财产分割,而分属各所有人所有的行为.常见的有离婚析产登记和继承登记.顾名思义,离婚析产是夫妻双方因离婚,彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续.离婚时,夫妻双方对财产进行分割,分割仅限于婚姻存续期间的共同财产,始于婚前个人财产不能用于分割.析产登记是一种常见的房屋登记种类,主要适用于离婚析产,与继承登记及赠与登记有一定的区别.继承登记也是很常见的.所谓房屋的继承是指被继承人死亡后,其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有.因此,只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承.这两种房产析产经常在办理抵押登记时发生,客户就需要先明确其完全所有权后方可办理抵押登记.由于客户经理在办理贷款申请的初期,调查不够全面细致,导致后期抵押登记手续无法顺利办理.这类问题在调查阶段详细调查还是能够发现的.发现后,先去进行析产登记再办理贷款就会为客户减少后续的麻烦,也方便客户估算贷款所需时间.另外赠与登记是不能办理个人再交易住房贷款的,因为房产的取得来源是赠与而非再交易.
三、中华人民共和国婚姻法（新）第十八条
有下列情形之一的,为夫妻一方的财产：
(一)一方的婚前财产；
(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
(四)一方专用的生活用品；
(五)其他应当归一方的财产.
在贷款过程中,用婚前一方房产抵押的客户越来越多,而按照新婚姻法规定应按属于一方房产来办理抵押登记,可在银行贷款手续办理时大多都是按照夫妻双方共有财产来办理的.由于办理抵押登记手续时,是按照房屋购买时间和结婚登记时间来判断是否为婚前一方财产的,客户经理在贷款调查期间仅凭客户口述是无法判断出是否为婚前房产的.对于这一类问题,最好的解决办法是要求客户提供房产档案的调档记录证明.根据此证明再来为客户调整贷款方案.调档记录证明同样适用于离婚析产登记和继承登记,因为是否为夫妻共有财产和需继承房产都是要从房屋购买时间这一时点来掐算的.
四、婚姻状况不匹配
（一）有些客户申请银行贷款时已经结婚,并向银行提供了、户口、结婚证,但户口并未更改,任然显示未婚,而银行一般是专人办理抵押登记手续,并不了解客户婚姻状况,在办理抵押登记时只需向登记部门提供、户口即可,有些客户就钻这个漏洞,只是一个人前去办理抵押登记,容易在形成不良贷款起诉时产生权属纠纷.
（二）在办理抵押时常出现问题的还有离异人士.客户在申请银行贷款时需提交、户口、离婚证、离异未再婚证明等证明材料即可,户口簿婚姻状况栏不需更改.而在办理抵押登记时不需提供离异未再婚证明,由于户口并未更改,仍然显示已婚,和实际情况不匹配,故常常办理不成功.针对上述问题最好的解决办法就是让客户提供的材料证明和实际情况保持一致,提供完整连续的婚姻证明记录.由于我国的民政部门并不是全国联网的,有些客户户口发生变动,就钻这个漏洞,提供的仅是一段时期内的婚姻记录证明,还有的客户婚史较多,其间房产权属不明确,故必须提供连续的婚姻记录证明.
贷款过程中常出现的这些问题,归根结底还是人的问题.客户经理在贷款申请、调查过程中如果及时发现并告知正确做法,此笔贷款就会一路畅通.鉴于此,我认为还应该从各个方面加大对客户经理的管理力度.
(一)客户经理必须坚持双人实地原则,实地查看拟抵押资产,核实资产是否权属清晰.
(二)杜绝虚件、坚持看原件,防止小贷公司的弄虚作假.
(三)杜绝虚假抵押登记,防止登记人员的内外勾结,促进房屋抵押贷款业务健康发展.
(四)加强房产登记、法律法规方面的培训,提升客户经理专业能力和法律意识.
(五)增强风险识别能力,对风险事件进行认真分析,形成典型案例,归纳先进的做法与管理经验.
（六）开展职业道德教育、法制和案例警示教育,培养员工诚实守信的职业操守,筑牢员工拒腐防变的思想道德防线.