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摘 要：宁波市外来人口数量庞大,这些人大部分选择租赁宁波市区中的农村房屋.与此同时,一系列的问题也困扰着农村房屋租赁市场.本论文主要以宁波市农村房屋租赁为研究对象,多角度分析了租赁现状,提出了一些建议.
关 键 词：宁波市区；农村；房屋租赁
中图分类号：D422.7文献标识码：A文章编号：1001-828X（2013）02-0-01
我国南北发展不平衡,繁荣的东部沿海吸引着一批又一批外来人员.来自全国第六次人口普查的数据显示,居住地与户口登记地所在的乡镇街道不一致且离开户口登记地半年以上的人口为26139万,同2000年相比增加11700万人,增长81.03%,流动人口大量增加.宁波外来人口已经突破430万,占总人口的43%.流动人口的增加加大了对出租房屋的需求,城市附近的农村租赁开始兴起.
本次研究以问卷和走访的方式展开,笔者选取了宁波市鄞州区下辖的两个村庄,分别是回龙村、沈家村.这两个村庄位于宁波市区的邱隘镇,农村房屋租赁现象在这两村相当盛行.本次问卷发放和走访对象主要是当地村民和房屋承租人.问卷共发放200份,每个村庄发放了100份,问卷回收172份,回收率为86%.被调查人员分布情况为100个承租人,100个当地居民.
一、宁波市区的农村房屋租赁现状
农村房屋出租盛行.回龙村①当地居民为1700人,外来人口为5031人,沈家村②当地居民为1025人,外来人口为2508人.两村当地居民和外来人口比例高达1：2.77.
这一现象的形成归因于多个方面,包括外来人员大量涌入、市区房租较高、中小企业集中在乡镇、农村人均住宅面积较大等.问卷反馈数据显示：首先,被调查的100个承租人中87%为外来务工人员,8%为邻镇的拆迁户,其余5%为高校的大学生.承租人大部分是外来务工人员,他们大部分在附近的民营企业工作.
其次,调查的村民人均居住面积达30平方米,85%的村民拥有出租房屋,拥有出租房的数量相当可观,25%的村民和30%的村民分别拥有3～5间和5～8间出租房.另外,租赁收入成为了当地村民重要的收入来源.农业收入仅占了总收入的17%,工业收入占了51%,房租收入占了26%,其他收入则占了6%.可见当地村民大部分放弃从事传统农业,转型进入企业,租赁收入则仅次于工业收入.
图表1
二、宁波市区农村房屋租赁存在的问题
农村房屋租赁给农村经济带来活力的同时,随之引发的一些问题不容忽视.
1.肆意搭建违章建筑.村民为了增加额外的收入,采取非法手段扩建房屋.抢占公共用地,增加楼层,在庭院内修建新房等做法层出不穷.据收回的90份有效问卷显示,72%村民在近八年内修建过房屋,72%的村民中又有77%的村民修建目的是对外出租,其余18%则是出于自用.该类行为导致公共道路狭小,房屋采光能力差.
2.租赁标准杂乱无章.当地村民的租赁没有统一的标准,肆意报价等现象普遍存在.农村房屋租赁市场管理混乱,成为了城市管理的空白区域.90份有效问卷中,高达86%的村民均承认房价、水电费以及有线电视费都是自行定出的价格,收费参差不齐.
3.房屋存在安全隐患.第一,木结构占当地所有房屋的15%.该类房屋难以抵抗台风,容易被雨水腐蚀,且易引起火灾.第二,房屋建造年代久远.25%的房屋是旧式房屋,房龄在30年以上.第三,外来人口登记不详,不设租赁“门槛”.村民无从核实承租人的信息真伪,容易收容不法分子.
三、完善农村房屋租赁市场的建议
1.落实《农村宅基地管理办法》,杜绝违章建筑.村民在房屋建造时应该遵循《农村宅基地管理办法》,坚持节约用地的原则.村民新建、改建和扩建住宅,应该充分利用原有宅基地,严禁占用耕地和公共用地.其次,政府还应加强监督,杜绝违章建筑的出现,处罚违规村民.
2.提供合理的租赁价格,统一收费.政府应该参照租赁市场的现状,根据房屋的地理位置、面积、装修以及现行的水电有线电视费等情况,制定有据可循的价格标准.一方面,可以为农村房屋租赁提供有参考依据.另一方面,遏制了恶意租赁,减少了承租人经济负担.
3.检测房屋的安全系数,拆除及改造危房.村民应及时翻新危楼,对于木结构的房子应当配备防火设施,为承租人的人身和财产安全负责.政府应该派相关人员对农村的房屋进行安全检测,筛选出存在安全隐患的房屋,督令村民对房屋进行强制性的改建和维修.
4.完善暂住登记的体系,保护租赁市场的健康运作.外来人口暂住登记不容小觑.首先,村民应核实承租人、暂住证等相关信息,确保承租人信息有据可查,减少违法犯罪人员的潜伏率.其次,村民委员会应定时抽查暂住登记情况,确保外来人口资料的完整性.
总之,浙江的新农村建设在如火如荼地展开,农村经济正逐渐呈现多元化的发展局面.农村租赁正作为农村经济发展的一支新兴力量,改变着浙江农村的经济面貌.正确管理农村租赁市场也是当下农村经济建设的重中之重.
注释：
①位于宁波市鄞州区邱隘镇盛莫路两侧,由6个自然村组成.
②位于宁波市鄞州区邱隘镇南大门,邱隘镇中心村之一,全村468户.