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【摘 要】随着社会的发展,物业管理公司的经营管理也日趋走向成熟化,如何做好物业公司的经营管理也是每个物业管理人员所必须的.通过西华苑物业的经营与管理经验总结出管理工作的方法.
【关 键 词】物业管理经营财务
西华苑物业公司成立于1999年,管理4个小区,管理面积40.63万平米,多层住宅29.19平米,高层住宅11.44平米,属于国家二级资质物业公司.其组织机构分为财务经营部、房管部、办公室、保安部、环卫部、安全技术部.公司工作目标：让每一个住户都满意；工作方针：管理为基础,服务为主导,与管理于服务中；指导思想：住户至上,服务第一.公司成立10多年来,在公司领导及全体员工的共同努力下,公司的各项管理取得了很好的成绩,公司先后被万柏林区及太原市政府评为“先进单位”、“安全文明小区”、“园林绿化先进庭院”等光荣称号.在市场竞争日益激烈的条件下,西华苑物业公司能获得快速的发展并取得如此的成绩,主要得益于其先进的管理经验、严格的质量管理、不断加强的技术创新.
一、健全财务制度,加强财务管理工作
西华苑物业公司严格遵守国家的有关的财经法律、法规,建立健全了一套规范的财务管理制度,形成了完善的财务管理体系并严格地加以执行,公司共有财务人员4名,其中：中级职称以上的3名,初级职称的1名.财务人员必须持证上岗,并制定了岗位职责,做到了每个财务人员岗位明确,职责分明,同时加强岗位间的监督和约束,强化监督机制,坚决杜绝不规范、不合法的会计业务的财务行为的发生.更为重要的是物业公司面对的是广大居民住户,每日收费的量较大,公司特制定了一套管理办法,加强的管理,促进了财务管理职能的充分发挥,也加强了财务人员的责任.在历年的财务审计中,西华苑物业公司财务工作均得到审计部门的一致好评.
二、加强法制意识,提高服务水平
市场经济从一定意义上说就是法制经济,在当今的社会所从事的每一项工作的每一个环节,都必须按照国家的法律、法规、政策办事.因此物业管理企业也要学法、懂法和守法,物业管理相关合同在订立前要注重合同主体的合法性,合同服务的约定尽可能详细,避免歧义.物业公司在运行中必须按照《物业管理条例》、《物权法》的规定处理日常事务,特别是2007年《物权法》颁布后,业主的维权意识更进一步提高,业主对物业管理质量的要求提高,财务收入的公共性、公开性、透明度要增加,广大业主要求物业公司如实报告用了多少钱、做了多少事、效果如何、哪些工作没做好、钱用在正经地方了还是浪费了?以此来确定对物业公司的信任度.作为物业公司的每一个员工首先自己要懂法,才能更好地运用法律解答物业运行过程中业主的疑问、解决各种纠纷,用法律保证物业管理工作的健康发展,维护公司及业主的合法利益.
三、加强市场意识,提高竞争力
市场经济就是竞争经济,市场经济持续不衰的根本在于竞争,竞争使市场充满活力,随着社会主义市场经济体制的建立和完善,社会经济成分、组织形式、就业方式、分配方式等日益多样化.利益关系的复杂化、多层次成为竞争面临的新环境,利益的追逐是竞争的动力,物业公司也不例外.近年来,社会出现各种专业服务公司：如保洁公司、保安公司、家政服务公司等,成为物业公司有力的竞争对手.如果物业公司市场意识、服务意识不强,很有可能导致被业主解聘或业主决定把其中一些服务项目承包给其他专业公司经营,这样,物业公司就失去了部分业务收入,使公司的经济效益受损.因此我们物业公司的每个员工要有危机感、紧迫感,更好地服务业主,提高市场竞争力.
四、加强能源消耗管理,提高原始数据记录的准确性
物业管理企业能源消耗管理主要是水、电、暖等的准确计量,这就对各项设施设备合理运行和各种节能设施配备提出更高要求.物业公司安全技术部技术人员要加强业务学习,推广各种节能技术,提高热效率,加强负荷管理,控制高峰用电,加强输电线路、电力设备的维修,减少偷电损失,节约电能消耗.技术人员要抱着对公司负责的态度,全面反映各部门、各工序的生产耗费水平,便于划清责任进行考核,进一步确保成本资料的真实准确性.要达此目的,不仅对技术人员有如此要求,还要从源头上抓起,原始记录更是关键.原始记录是记载生产经营过程中所耗和所费及各项活动的基本数据,是各项经济活动的基础,因此,原始记录必须健全,原始记录的填制必须真实、及时、准确.物业公司必须要求各工种抄表员认真负责记录每项数据,保证其准确性,记录不准确就无法准确计算消耗,也影响成本的准确性,不仅形成财务报表数据不真实,而且极易引起业主与物业公司的矛盾.
五、加强风险及安全管理
在物业管理活动中,风险是客观存在和不可避免的,在一定条件下还带有某些规律性,虽然不可能完全消除风险,但可以通过努力把风险缩减到极小程度,这就要求物业管理企业主动认识风险、积极管理风险、有效地控制和防范风险,以保证物业管理活动和居民生活的正常进行.说到风险,不能不提安全,安全是公司一切工作的基石,是控制风险的有效办法,把公司生产建立在职工生命的基础上,而且要以科学的发展观为宗旨,坚持安全第一,预防为主,综合治理,树立全面的安全观、生命观.珍惜员工生命,珍惜员工健康,搞好文明生产,达到安全质量标准化规划目标,建设本质安全后勤服务企业,建立安全责任制,公司经理、书记作为公司安全管理和监督第一责任人,班组长、安全员、网员、青监岗员是安全生产安全管理和监督第一责任人,职工对所在岗位和自身的安全负责,真正落实一级向一级负责,并签订安全责任书.对于物业使用过程中的风险,可以适当引入市场化风险分担机制,比如为其直接管理物业的设施设备购买保险,若发生楼宇外墙掉皮伤及行人或砸坏车辆等事件,可由保险公司承担相应的赔偿责任.物业公司应建立事前科学预测、事中应急处理、事后妥善解决的风险防范与危机管理机制,把握风险的规律性,引入先进的风险管理技术,规避、转移、控制风险.
作为物业公司的每一位员工,要牢固树立全心全意为人民服务的宗旨,强化责任意识,严格各项制度的执行,力争让每一位住户都满意,共建一个和谐文明小区.
作者简介：马便莲（1974-）,女,汉族,山西太原人,西山煤电公用事业分公司西华苑物业,研究方向：物业经营管理.