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摘 要：随着居民生活水平的逐步提高,国内房地产业已发展成为推动我国经济发展的重要力量.房地产业作为资本密集型产业,推动了房地产业与金融业的有机结合,房地产金融成为推动房地产业稳定发展的决定性因素.本文通过探析国内房地产金融风险原因及种类,进而构建了房地产金融风险防范体系,从而为推动国内房地产业健康发展提供借鉴意义.
关 键 词：房地产金融；风险；风险防范
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-828X（2012）03-0-01
自2008年美国金融危机以来,国内房地产市场受到来自国内尤其国际动荡局势的影响,出现融资困难、资金链中断及资金回收困难等一系列问题,严重影响了房地产市场的健康发展.借此分析国内房地产面临的金融风险,以期合理规避房地产金融风险,成为国内外关注的热点话题.
一、国内房地产金融风险原因
(一)房地产金融体制尚不完善.相对比于发达国家完备的金融市场体系,我国房地产金融体制尚不完善.目前,我国为单一的银行为房地产商提供贷款和信托机构向房地产业提供信托资金,银行的利率调整及贷款机制和国家的政策风险都会影响房产业的稳定发展.
(二)房地产金融市场资金融通效率低下.通过银行筹集的资金,大多数房地产商将其存放于银行,银行又无法及时将大量资金提供给中小企业及民营企业,造成一定时间内资金浪费及闲置,成为最终房地产金融市场的风险承担者.国内尚未建立一套完备的投资融资的金融体系,因而存在一定的资金融通效率低下的问题.
(三)房地产金融信息不对称.房地产金融市场具有资金需求多、周期长等特点,使得房地产面临的风险加大.当房地产市场繁荣时,将有大量房地产商加入其中,不惜高额利率贷款进行投资,一旦市场出现动荡或不稳定情绪上升时,尤其房地产商资金链中途中断时,房地产商将无力按时还款,银行业与房地产商中间的不透明即信息传递失效,将极易造成房地产金融风险.
(四)政府宏观管理失效.房地产业作为影响居民生活及市场稳定的重要行业,其稳定性发展关系到国民经济的持续增长.政府作为宏观调控的实施及管理者,肩负着审查房地产商资质及规范金融行业合理贷款的重要任务,我国政府尤其地方政府大力引资,放松监管,造成一些资信不佳的地产商进入投资,尤其当地银行贷款管理失控,将容易引发房地产金融风险.
二、国内房地产金融风险判断
根据国内房地产金融市场的特点及原因分析,国内主要面临以下几类房地产金融风险：
(一)市场风险.市场风险是由于房地产市场的不确定风险给房地产开发商、消费者进而给提供房地产金融服务的商业银行带来损失的可能性.由于房地产具有非常强烈的投机性质,一旦整个市场出现难以承受的泡沫,将导致房价大跌,引起房地产企业出现经营困难甚至破产倒闭,进而导致银行大量坏账产生.
(二)利率风险.利率风险指银行与房地产商在利率出现不利波动时所面对的风险.这种风险不仅会直接影响影响其资产负债表,更会影响其获利水平.一旦贷款利率上升房产商面临还款压力加大,银行业将承受更大的资金回收压力.
(三)信用风险.信用风险是由于借款人履约能力的下降,无力偿还或不愿意偿还,导致银行业坏账的出现.主要由于贷款前对借款人资信审查不足或失误造成的,也可能是贷款发放后企业经营状况变化造成的.
(四)操作风险.操作风险主要是因为业务流程不健全而引起的银行工作人员在工作上的偏差,导致的损失.房地产金融的操作风险包括房地产贷款业务操作流程不健全、业务操作失误、房地产资金转账结算中的风险等.
三、国内房地产金融风险防范体系构架
(一)营造良好的国内房地产金融市场宏观体系
1.国家要加强房地产金融管理,营造良好的金融市场环境.一方面,政府要严格监管土地交易,规范土地交易秩序,实行土地供给有偿,建立统一规范的土地竞争机制.另一方面,制定相关法律法规,严格规范房地产市场,对企业违反行业规章制度加大惩罚力度,营造良好的金融市场环境.最后,政府要规范房地产金融秩序,加大对银行业的监管力度,制定正确的监管方针和策略,将房地产市场状况以及信息,进行定期的公开和披露.
2.推动资本市场发展,建立多元融资渠道.引导国内房地产投资商加快发展,以进行直接投资,降低贷款风险,此外,夸大房地产商的融资渠道,发展房地产信托行业、房地产抵押贷款证券化,从而提高资金利用效率,促进房地产金融市场稳定健康发展.
3.努力建立房地产金融市场风险转移制度.一方面,大力开发新的融资工具,推动房地产金融市场创新转移风险,建立保险机构,降低融资风险,另一方面,建立风险控制机制,对房地产金融机构进行创新,提高其市场适应能力,通过金融机构间合作分工,有效降低风险,推动金融市场健康发展.
(二)构建良好的国内房地产金融市场微观体系
1.加强贷款额度及风险控制,提高风险控制能力.一方面,银行作为企业法人,要加强内部建设,推动自身体制改革,严格按照内部规章制度进行放贷,营造良好的内部环境.另一方面,建立完善的贷款风险评估机制,对风险指数进行控制,有效降低风险,通过对企业评估,做到合理放贷,按时回收.此外,加强对内部员工培训,有利于对其良好的约束,使其严格遵守银行内部规定,降低房地产金融的风险.
2.建立良好的信息沟通系统,将强行业内监管.不仅银行内部,银行间要建立一套便捷的信息沟通系统,通过及时传递信息,为其内部控制提供信息支持,以便及时发现问题解决问题.在良好沟通基础上,通过对相关数据进行分析,完善内部风险控制系统,为决策提供有力支持,从而有利于整个行业稳定发展.
3.建立房地产金融绩效评估机制.通过建立有效的绩效评估机制,可以有效地防范房地产金融风险.通过评估机制的建立,可以使银行加强自我监控,及时查清不良资产,并严格控制风险.还可以引进外部评估机构,对内部地产贷款进行公证评价,帮助建立稳定的房地产金融机制.
4.开发新的放贷品种,开拓市场业务的同时,有效降低风险.由于目前我国银行贷款品种单一,为此商业银行应提高服务意识,不断推出新品种,吸引消费者投资,进而推动房地产金融风险管理的多样化发展.