房地产调控与宏观经济

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[摘 要]房地产产业是国民经济的基本承载体,是影响宏观经济走势的重要因素之一.近几年来,高房价已经严重影响了居民生活水平的提高,造成了一系列的社会问题.本文在研究房地产对宏观经济产生影响的基础上提出房地产调控的对策建议.

[关 键 词]房地产调控房地产投机宏观经济

2007年8月由美国次贷危机引发的国际金融危机,使世界金融体系乃至整个世界经济遭受了严重的创伤.金德尔伯格（2000）的研究表明,从17世纪至20世纪90年代初期,全球范围内42次重要的经济与金融危机中有21次左右都与房价的暴涨与暴跌有关.房地产业是国民经济中的基础性、先导型和支柱型产业,与其他产业之间高度关联,房价的大起大落势必会给国家的经济发展和社会发展带来冲击.房地产价格的变化和宏观经济波动之间的关系一直是学者们研究的热点.相比于其他资产价格,房地产价格波动对宏观经济的影响更大.

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2012年9月,全国100个城市新建住宅平均价格为8753元/平方米,环比8月上涨0.17%,自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨,但涨幅继续收窄,其中60个城市环比上涨,38个城市环比下跌,2个城市持平.

与上月相比,本月价格环比下跌的城市个数增加1个,其中跌幅在1%以上的有7个城市；本月环比上涨的城市比上月减少3个,其中涨幅在1%以上的有8个,较上月减少2个.同比来看,全国100个城市住宅均价连续第6个月下跌,跌幅为1.40%,比上月缩小0.20个百分点.北京、上海等十大城市住宅均价为15573元/平方米,环比上月上涨0.22%,与去年同期相比下跌1.35%,连续第9个月同比下跌,跌幅继续缩小.另外,按100个城市住宅价格的中位数计算,全国住宅价格中位数为5800元/平方米,环比上涨0.43%.

根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本2的调查,2012年9月,十大城市主城区二手住宅样本平均价格为21607元/平米,环比上月上涨1.65%,涨幅较上月缩小0.68个百分点；9个城市主城区二手住宅价格上涨,1个城市下跌.具体来看,广州涨幅居前,环比上涨2.61%,天津和上海次之,环比分别上涨2.16%和2.06%,北京上涨1.81%,深圳、南京、武汉、成都和重庆5个城市涨幅在0.3%-0.8%之间,杭州环比下跌0.39%,是价格唯一下跌的城市.同比来看,十大城市主城区二手住宅平均价格上涨1.61%,是2012年以来首次上涨.同比上涨的城市为5个,较上月增加3个.具体来看,杭州同比跌幅最大,为5.48%,天津、重庆、武汉和上海跌幅在1%-3%之间.同比上涨的5个城市中,北京和广州涨幅居前,涨幅分别为2.41%和2.23%,南京和成都分别上涨1.47%和1.24%,深圳的涨幅最小,仅0.34%.

从2012年9月100个城市的新建住宅和二手房的价格来看,上半年政府对房价的调控措施仅仅是在某种程度上遏制了房价的大幅增长,但是房价上涨的总体趋势仍未改变.

一、房地产对宏观经济的影响

随着房地产价格的一路上涨,给消费者带来的住房难问题、金融稳定及安全问题、对股票市场的影响问题、通货膨胀问题以及可持续发展等问题,这些问题的出现让我们意识到对房地产也进行调控的重要和紧迫.

（1）房地产价格上涨不利于拉动内需

当房地产市场价格上涨时,对于只有一套住房的父母来说,他们会减少消费增加储蓄以便今后帮助子女购房；对于子女来说,他们购房的首付款大多来自于父母的积蓄,而余款则是银行贷款,工薪阶层一般会用20年甚至30年的时间按揭还贷,大大降低了将资金用于其他消费的可能；对于拥有多套住房的消费者而言,他们往往会在房价上涨时出售住房,这部分钱往往会用于新的房地产投资,结果进一步推动了房价的上涨.高房价不会拉动内需,反而是挤占了消费者对其他商品的消费.

（2）房地产价格上涨降低企业竞争力

房地产企业自身并不从事生产活动,而是以“外包”的形式整合重工业、建筑业和公用事业、农业、公共服务业、轻工业、和金融保险业等方面的资源,从而生产出房地产产品.房地产是资金、管理密集型的企业.近年来,我国的经济增长一直是以投资驱动为主,房地产价格上涨会带来房地产投资的增加,并带动其他相关行业的投资相应增加,房地产价格上涨导致这些企业对于房地产行业的依存度提高,增长了企业的生产成本、材料成本和人力成本,降低了企业的利润和竞争力.房地产应提高自身的外部、内部资源整合能力以及回避市场风险的能力,从而提升企业的核心竞争力.

（3）房地产价格上涨积聚金融风险

无论是房地产商购买土地与房产建设、炒房者投机还是自住型的购买,每一个环节都由信贷基金来推动.房地产开发商75%由银行提供,购房者购房资金中也有70%来自于银行贷款.房地产市场的发展带动房地产价格上涨,又扩大银行资本的规模,提高银行的资本充足率,改善资产质量和盈利状况.在这种情况下,银行愿意扩大对房地产业的信贷供给,而这又会进一步提高房地产价格.这样使得房地产价格日益偏离实际均衡水平,从而进一步导致房地产泡沫的膨胀,同时也导致房地产金融风险不断积累.随着房地产新政出台,一旦房地产价格下跌,便将直接降低银行拥有的房地产资产价值,使银行资产缩水,盈利下降,而泡沫如果破裂更可能导致系统性风险,影响金融稳定.2008年的美国的次贷危机便是最好的例子.

二、加强房地产调控,降低宏观经济风险

从2005年,我国政府开始进入对房地产业的密集调控期,针对房地产业的调控政策和措施频频出台,调控的力度越来越大,范围也越来越宽.其中尤以2010年的“国十条”（“国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”）最具代表性.“国十条”从住房供应结构、土地供应、房地产信贷、税收、房地产市场信息披露、对地方政府的考核等多个角度对房地产业打出了“组合拳”.此后,财政部、住房城乡建设部、人民银行以及各省市政府也应声而上,相继出台了与各自管辖领域及与各省市相关的房地产业调控政策,由此,我国房地产业迎来了房地产市场建立以来最为严厉的调控政策.（1）货币政策应具有适当的区域性差异

我国各个地区经济发展不平衡,所处的发展阶段也不尽相同.我国东部地区经济活跃,市场交易量较大,对资金的需求旺盛,外向型经济特征比较明显,资金来源有较多的渠道,而中西部则相反.经济发展的不平衡导致房地产业也有明显的区域性特点,东部地区房价上涨较快,而中西部地区房价保持在合理水平.在这种情况下,应加大对中西部地区的经济扶持力度,减少区域经济发展不平衡.要处理好我国各地房地产业发展周期的差异性与宏观调控政策统一性的矛盾,房地产宏观调控既要避免“一刀切”,又要保证地方政府有效执行.在调控政策基础上,各地政府应按照区域经济特点实行因地制宜、适合地方经济的信贷政策.

（2）房地产企业应走规模化集团化的道路

房地产企业应采用规模化集团化经营模式,此种模式有利于协助房地产企业基于长远视角出发,考虑长远发展,减少短期行为,与银行形成良好互动合作关系,在某种程度上减少金融风险.因此房地产企业,尤其是中小房地产企业应不断整合优势资源,做大做强.与此同时要善于打造房地产企业品牌,加强房地产售后服务等,让消费者无后顾之忧.恒大近6年打造的品牌海上威尼斯位于长江入海口上海市崇明岛的北岸,江苏省启东市寅阳镇寅兴垦区外侧东南部沿海,与上海隔江相望.恒大海上威尼斯水城集酒店、会议、饮食、娱乐、运动、保健与商业于一体的超大型综合旅游度假居住区.项目建设用地规划总用地面积为8967.9亩,容积率：2.0,总建筑面积为11957363平方米；非建设用地面积5262亩,总建筑面积为151500平方米.其配套建设国际综合性公共建筑项目与服务设施,集合了恒大威尼斯酒店、国际会议展览中心、国际体育城等尊贵配套服务设施,是功能齐全、设施完善、面向国际的会议旅游休闲接待区.

政府部门也要在房地产企业中引入竞争机制,加强对房地产企业的监管和引导,不断提高房地产企业的经营能力,并扶持一些基础好效益好的房地产企业上市,利用证券市场直接融资,以增强房地产企业的开发实力,以期从长远角度减少宏观经济风险.

（3）防范跨境短期流动资本对房地产市场的冲击.

近十年来,房地产已经成为中国吸收外资的重要领域,跃升为外商投资的第二大行业.2003-2006年,外商房地产投资快速增长.外资流入中国房地产金额从2004年的59.501亿美元,到2005年为54.1807亿美元,2006年房地产企业利用外资就达到394亿美元.此后,外商投资中国楼市一直处于迅速膨胀的状态.2012年1～7月,房地产利用外资228亿元.骏豪地产、瑞安集团、恒隆地产、仁恒集团、和记黄埔等港资房企纷纷加大了在内地的并购、拿地速度.嘉德置地、黑石、摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林等众多国际投资公司也以不同形式在北京、上海、广州、大连等重点城市连连扫货.外资企业投资我国房地产的目的无非是投机,短线操作,抬高房价,从中谋利.针对这一情况,国务院应组织外汇管理等有关部门,制定相应的对策限制外资进入房地产行业进行短线炒作,而敦促其参与我国房地产行业的长期开发.

（4）实现各种政策手段的有效配合

抑制房地产价格过快增长显然不能仅仅依靠货币政策,除了央行的货币政策之外,还需要有土地政策、税收政策、信贷政策和金融政策等方面共同努力,才能对我国房地产价格的过快增长起到应有的调控作用.各种政策制定应考虑从到政府、地方政府和房地产企业三者利益的博弈,避免地方政府为了发展本地区经济,对政府所颁布的房地产调控政策“打折”执行甚至不予执行,任由房地产市场自由发展,非集约化非可持续性发展.只有各种政策手段有效配合执行,才能减少宏观经济风险,保证房地产行业健康稳定发展.