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摘 要：最近几年,房地产业在国家的对经济体制改革和市场化改革工作的推动下,已逐步成为经济产业增长的中坚力量.而房地产企业的顺利发展,却是离不开对房地产经济市场的信息的搜集、整理以及分析环节,即房地产企业统计工作.本论文依据我国现阶段的房地产业发展的状况,阐述当前统计工作在房地产业当中的作用和状况,提出目前统计工作出现的部分问题,进而分析出统计工作在房地产企业的良好运用前景.
关 键 词：房地产；统计
中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号：1001-828X（2014）06-00-02
一、房地产统计工作的现状
房地产统计工作的主要目的是为房地产企业提供有效的市场信息,同时在日后工作中起到提供咨询并监督的作用,然而我国当前的统计工作却并没有真正体现其效果.主要存在以下三方面的问题：首先当前房地产企业的统计工作的只是以数字报表的形式展现出来,并不能为相关的统计部门提供有效的信息；其次,统计工作的进行未能充分利用计算机设备以及信息资源共享这个有利平台,相关的现代化数据采集、处理、传输以及管理技术并未在房地产业统计工作中完全普及运用；另外,房地产业统计队伍的不稳定和业务水平不高也对房地产统计工作的进行有着一定的影响,大多房地产业统计人员队伍的合理配置,工作人员的素养和相关产业知识有待调整和提高.
房地产企业需要备案入库,本文简单总结其备案入库流程如下图1表示.
图1房地产企业需要备案入库流程图
此外,需要制作专业的房地产企业报表,比如基层定期报表,基层年报表等.这些报表,包括房地产开发企业资金情况表、项目情况表、销售情况表、置空情况表、房地产开发旬报监测等各种报表.
二、统计工作在房地产企业中的应用
房地产业统计工作的各项职能,在一个项目实施的前期、实施过程中以及项目实施完毕竣工之后都会有所体现.房地产业统计工作的监督职能主要体现在项目实施过程中对数据的整理和分析.
房地产企业管理对统计工作数据的反馈非常重视,因为企业要依据这些信息对项目实施有效的控制和管理工作.统计信息包括在项目建设时对项目每月的投资数据的统计和整理,从而分析出项目的进展状况和计划目标的完成状况.管理者可以利用这些反馈的统计信息,了解当前项目的执行状况,解决项目执行中存在的问题,根据实际情况调整并制定下一周期工作计划,对能源、材料等资源合理统筹规划,使项目按原定计划健康有序运行.
统计工作的信息反馈作用会在整个项目竣工之后体现出来.这个阶段的工作内容包括对项目实施过程中的各种数据进行整理和分析,从而得出整个项目的投资总况和个投资构建情况,以及各投资构建情况和总投资的所占比例.
另外,管理者可以通过对项目的实际投资与前期预算投资的统计,进行直观的系统的比较,从中找出差距,并分析产生差距的原因,总结经验,以便日后在避开同类问题的出现的情况下更好的实施更多的项目.
统计工作的项目可行性分析为企业管理者的投资决策起着决定性的作用.房地产企业的要想投资一个新的项目,必须要有可靠的数据作为其项目顺利开展的依据,包括明确土地投资、配套设施投资、和土建投资与房地产总投资的大概比例,这样将统计工作的可行性分析运用其中,才能为企业赢得更多更可靠的发展项目.
三、房地产开发经营企业统计工作存在的问题
(一)对统计工作认识上的问题
1.企业单位对统计工作的不够重视.在当今经济迅猛发展的今天,统计工作得到了各级政府越来越多的关注,然而在一些基层企业当中却未出现这种状况,统计员工的存在可有可无,因为统计工作只适用于政府的宏观调控工作,对于小企业并没有什么实质性的意义,即使做一些统计工作,也只是为了应付上级统计部门,并未真正将统计工作提上工作议程.统计工作在基层企业难以健康存活,导致统计工作人员的积极性也无法调动起来,慢慢便形成了难以改变的恶性循环.
2.统计法律意识薄弱,无证上岗现象偏多.虽然有国家《统计法》对个企业和单位统计工作的监督,大多企业也因此提升了对统计工作的认识,但是仍有些单位或个人存在着无证上岗的现象.
3.统计人员数量偏多,影响了统计数据的质量.在许多房地产开发企业中,并不存在专门的统计工作者,统计工作多是会计兼任.会计主要负责财务工作,统计工作也只是必要时为了应付而兼带的额外工作,且没有足够的时间和精力去做统计工作.另外,统计工作与会计工作的知识也存在许多差异,社会上也缺乏针对统计业务的培训机构,因此统计人员与专职统计人员毕竟存在很多工作精力和业务水平上的差距,不合格的统计人员影响着整体统计工作的质量.
(二)企业本身特点决定的问题
1.统计工作人员流动性大,影响企业统计工作的顺利进行.企业为了发展,多出现些改制重组、岗位调动、单位转型或合并的调整工作,这便使得统计人员也频繁调换.统计岗位由老人变新人,统计工作也由熟悉变生疏,业务水准参差不齐,不断轮回,统计工作很难长期依照正常轨道进行下去.
2.企业变换经营地址容易产生重报和漏报房产单位的现象.
依据《房地产开发、经营统计报表制度》总说明第三条的规定,房地产企业开发经营法人单位按照在地统计的原则进行统计.对于有项目开发经营的企业,按项目开发建设经营地报所在区县政府统计机构；对于无项目开发经营的企业,按企业办公经营地报所在区县政府统计机构.可是存在部分房产项目在半道对项目转入或转出,或者突然变换房产开发项目办公经营地的状况,而没有同时告知当地统计局.使当地的区、县统计局无法准确统计出辖区内房产企业的数量,出现数据漏报或重报的情况.
(三)统计制度不完善导致统计数据准确性不高的问题
1.项目累计完成投资额未能及时汇总解决.累计完成投资额指的是房地产开发企业对一个项目从实施开始至项目实施结束的一个周期内统计的全部投资总和.它是企业在一个周期内将各项工作量和相关费用集结成工程实体的一项实物量化指标.按照统计的角度来说,需要从两方面入手获得数据.首先是通过财务报表取得相关土地征用和拆迁补偿费、公共设施配套费、前期各项工程费和其他一些相关费用等.其次通过对前期房产项目施工单位预算的建筑安装量与工程实际形象进度进行对比,根据实际情况而制定出相应的建筑安装工程费用.
这两项数据相加之和基本就是房地产开发的投资额.从这项数据最重要的便是准确性,无论是项目实施开始至结束形成的投资数字,还是本年或者历年的投资,都应准确的通过统计体现出来.然而事实情况却是：因为房地产开发投资的项目涵盖种类多,影响了投资统计的质量和工程申报数量的准确性,尤其在一些由会计统计人员的单位中,为了减轻工作量,统计人员并不按项目进度统计投资额,也不去仔细核对实际工作量,使得统计工作未将一些前期必要投资额计入当期统计额内,例如土地土地开发投资额、房产设计费、勘测费等一些前期必须投入的费用.有些情况下也因财务部门未按时支付款项,统计人员便将此部分费用漏掉.工程竣工决算、财务账款结算和工程竣工交付三个过程存在一定的时间差异性,这也影响了房地产开发投资额统计工作.2.房屋实际施工面积与统计上报的施工面积不一致.房屋施工时未按统计上报面积进行施工.房屋施工面积指的是报告期内施工的全部房屋（包括地配套和房屋地下室）建筑面积,以及本期新开工的面积以及去年开工跨入本期同时继续施工的房屋面积,包括上期已停建在本期恢复继续施工的房屋面积.
为了更清晰看清房地产企业统计工作中存在的问题,本文将以上因素整理成表格如下表1所示.
表1房地产企业统计工作中存在的问题表
主要原因对统计认识不够企业本身的问题统计制度问题
原因明细企业不重视统计员流动大项目累计完成投资额信息滞后
统计法律意识淡薄企业重报漏报上报施工面积有误
统计人员过多
四、房地产统计工作的发展方向
转变服务方向应该改变过去统计工作只应为政府或上级行政主管部门服务的观点中转变过来,逐步提高统计工作在基层企业的重视程度.加强统计职能团队及统计人员的主观能动性,认清发展形势,根据企业改革需求,将统计工作的分析和预测作用发挥其中,为企业的各项发展提供有效的决策性信息.
更新知识,端正态度为了顺应房地产行业的发展方向,统计人员急需对信息化技术知识的补充,应熟练掌握通过计算机对数据进行搜集、处理和运用,积极有效的为企业决策者提供相应的信息服务,让统计分析、预测、咨询、监督和调控等职能充分发挥,稳固统计工作在房地产业当中的基石地位.
实现企业统计网络化要学会利用现代科技平台并形成新的现代的科学统计方法,即将统计的收集、整理、分析、反馈和传输工作学会通过先进的信息和网络技术进行操作处理,将一个客观科学的统计信息呈现给企业管理者.同时平时也要注意收集房地产市场和客户需求方面的信息,并进行分析和整理,从中获取有益企业发展的市场信息,从而为企业发展创造更好的后台环境.
(四)建立系统的企业信息管理系统
要想使统计工作在一个企业当中的顺利进行,必须要有一个坚实的基础.最基本的要保证数据的准确性和可靠性,继而才能使统计工作提升至一个新的有力的高度,才能对房地产市场的各类信息进行大力开发利用,为管理者合理管理布局,企业发展提供有效的数据参考依据.