本站原创本文是一篇房地产论文范文,关于房地产类毕业论文题目,关于维护房地产稳定的法律探析相关函授毕业论文范文。适合房地产及房地产市场及房地产管理方面的的大学硕士和本科毕业论文以及房地产相关开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。
摘 要：房地产行业,是经济社会发展的重要推动行业之一,其本身的产业环节较多,与其他行业的关联程度高.随着经济的高速发展,房地产市场也在发生着新的变化,这些变化在某种程度上,直接影响着宏观的国民经济进步水平.房地产稳定,事关经济的健康和持续进步,也关系到百姓的切身利益.因此,有必要从法律的角度,回顾我国房地产立法进程,找出现行立法中的漏洞,并提出有针对性的法律完善对策.
关 键 词：维护房地产稳定发展；法律对策；探析
中图分类号：D901文献标识码：A文章编号：1001-828X（2013）06-0-01
一、房地产立法进程
我们所讨论的房地产立法,指的是狭义上的房地产管理法,而不包括其他法律部门中调整房地产法律关系的那些规定.回顾我国房地产立法历程,我们可以将这部立法的进程划分为三个阶段：
第一阶段为新中国成立初期到70年代,这是我国房地产立法的起步阶段.这时的房地产立法,主要体现为政策和制度的形式.在内容上,规定城市的土地实行划拨制度,不允许买卖.这一阶段立法的科学性和体系性差,法律规定数量也不多.
第二阶段为上世纪的十年代.在这个时间段内,房地产方面立法的数量迅猛增长,对各种土地的权属关系也做出了较为明确的规定.同时,从前的政策和规章被正式的法条规定所代替,房地产立法的位阶提升了.这部法律调整的交易行为也在扩充,法律将房产建设关系、买卖关系、抵押关系等都纳入了调整范围中.
第三阶段为90年代至今.我国第一部专门的房地产管理法出台,其重点在于整理和丰富相关规定.在这之后,许多实施细则和地方立法中,也先后出台了房地产方面的规定.
二、房地产立法漏洞
(一)管理开发漏洞
我国房地产管理法规体系严谨,内容也比较全面,但是关于开发房地产行为的监管却没有明确规定.首先,开发的主体范围不够明确,导致这一领域成为房地产纠纷的频发领域,造成宝贵资源的浪费,也容易滋生腐败现象.在涉外企业中,这类问题的发生几率就更大.我国房地产管理法中的法条规定比较笼统,没有界定明确的主体界限,因此在实施过程中力度不大.房地产法规在具体执行时,容易受到执行者主观意志的影响而发生扭曲,产生不理性的后果,为非法房地产开发商提供了钻空子的契机.
其次,关于土地使用权转让法规的透明性较差,程序性规定不够严谨,这为转让过程中的非法操作埋下了伏笔.我国房地产管理法规中规定,有条件时,必须采用拍卖和招标的方式来转让；没有条件时可以由双方当事人协商决定.但是,法律并没有进一步限制“有条件”和“没有条件”的具体范围,这就降低了立法的可操作性程度,助长了转让过程的暗箱操作行为,也使得拍卖和招标两种方式沦为形式.
(二)共有权属漏洞
房地产法条规定,可以分为房屋专有部分的规定和建筑物共有部分的规定两类.目前,关于房屋专有部分的法律规定比较混乱,与共有部分的某些规定混在一起,界限不明晰,而专门调整建筑物共有关系的法规还没有形成系统.我国的物权法只明确了房屋的专用和共用部分界限,但是并未准确界定建筑物之外的共用部分权属关系.现实生活中有很多关于建筑物共用部分的权属纠纷案件,如道路的权属、绿地利用纠纷等,这些纠纷都没有充足的法律依据.
(三)可操作性漏洞
我国的房地产立法具有自身的特殊性,因为立法经常以政策方针作为重要依据.某些部门规章和地方法规,在现实中的效力要高于普遍性的法律.甚至在部分房地产交易领域,政策和方针代替了法条规定,法律规定流于形式,很难真正被采纳.从立法上来讲,有关房地产的立法位阶也不高,效力较低,规范体系缺乏逻辑性,乃至不同层次的法条混在同一章节中.立法中这些操作性层面的漏洞,严重阻碍了我国房地产市场的稳定发展.
三、维护房地产稳定发展的法律对策
规范操作环节要想实现房地产法律规定的效力,就要从加强法条的可操作性入手,切实规范房地产交易的操作环节.立法过程要透明严谨,法条理由充分,不违背上位法的基本原则,并适当吸收各种职能法的思想精神.目前,我国房地产方面的法规体系还不够健全,相关制度比较落后,要经历一个阶段才能趋于完善.另外,现存的土地管理法规关于土地转让程序的规定也不够严谨.我们要致力于完善程序性规定,健全各种房产交易配套规则,促进房地产市场稳定发展.
加大制约力度在各种房地产管理手段中,法律手段应当是主导性的调整手段,法律要将房地产领域的管理制度纳入自己的调整视野中.要实现房地产市场的稳定,保证市场运行良好,就要规范市场的交易秩序,杜绝暗箱操作等违法行为.在维护市场良好秩序的过程中,法律应当起到核心作用,因为缺乏法律管制的房地产市场也就没有秩序可言.因此,我们要加大法律的制约力度,避免地方性政策对法制造成干扰.
健全法规体系我国房地产领域的法律规定还没有形成一个完整的体系,因此,我们要着手建立一个系统化、形式完整、科学性强的法规系统.需要注意专门的房地产管理法规与其他形式规定的协调性,完善有关房地产管理规定的法理根据.关于房地产的法律内容庞杂,复杂程度高,如果只依据一部房地产管理法,是无法调整纷繁多样的房地产市场纠纷的.因此,我们应当将房地产领域的立法放在整个立法体系中去看待,不断增强房地产立法同其他法律规定的协调性.除此之外,为了澄清某些含糊的法律语言,还需要加强立法的修正和补充工作.