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中图分类号：F293.3文献标识：A文章编号：1009-4202（2013）06-000-01
摘 要成本核算关系着房地产企业的成本管理,同时也关系着房地产企业生产经济效益的能否实现.一般而言,房地产开发成本主要有土地、设备费用以及管理费用等,成本核算过程中经常会出现对象不明、费用归集分配不明、虚增成本、核算周期不明以及盲目调整成本等现象.本文将对房地产开发成本结构及核算过程中存在着的主要问题进行分析,并在此基础上提出一些建设性建议,以供参考.
关 键 词房地产开发成本核算问题研究
所谓房地产成本核算,实际上就是指企业在进行商品房开发过程中所耗费的所有费用,通过成本项目优化配置,最终计算出该项目的总成本以及单位面积内的实际消耗成本,实际上它就是一个会计核算的过程.
一、房地产开发成本组成
第一,土地费用.包括土地出让金、拆迁补偿费、土地征用环节向政府交纳的契税等.这些费用在房地产开发成本中所占的比重较大,几乎可占到总量的25%-30%,它们是房地产开发成本控制的重中之重.究其原因,土地费用实际上就是对房地产项目开发可行性的一个重要判定依据,对房地产企业能否实现其经济效益做出客观的衡量,其中包括诸多项目,房地产开发企业在做出决策前,应当对土地费用全面计算,同时还要根据容积率,计算单位面积的土地成本,并通过这一数据对房地产项目的成本进行预测,根据市场情况预估收入,进而测算出经营成果,以便做出决策.
第二、建安工程费.是指在项目开发过程中发生的建筑安装费用.包括主体工程、设备安装工程等,它在开发成本中占的比重非常大,约占总量的40%.
第三、前期工程费.是指取得土地使用权后,项目开发前期的水文地质勘察、规划设计、行政事业性收费等.规划设计阶段对成本的影响较大,房地产成本控制阶段就在规划设计阶段,施工阶段对成本的影响仅有10%.
第四、环境配套工程.是指开发阶段所发生的各项基础设施.包括小区内道路、供电、供水、排污、供暖、供气、智能化、园林绿化等.
第五、公共配套设施费.指开发过程中所建的不能有偿转让的居委会、建身会所、体育设施、及物业用房等.其产权归属于广大业主.
第六,融资成本.对于房地产开发企业而言,它与其他的一些企业存在着较大的差异性,房地产开发建设周期非常的长,而且投资也比较大,加之资金风险比其他的相关行业高很多,因此房地产开发企业投资过程中完全依赖企业自身的资金是远远不可能完成房地产开发项目.在这样的情况下,一定要通过金融借贷的方法获得大量建设资金,由于房地产开发所需要的资金非常的多,因此银行贷款利息也会非常的高,由此所产生的银行贷款利息成为一个不小的数目,这也是房地产开发成本核算的重要内容.
二、房地产开发成本核算中的主要问题分析
近年来,随着社会经济的快速发展和房地产行业的不断进步,虽然其成本核算水平有了很多的程度的提高,但实践中依然存在着很多的问题,总结之,主要表现在以下几个方面：
(一)成本核算对象非常的模糊
房地产开发项目建设用地,通常是成片、成规模的开发,因此应当采取分期和分批的方式进行开发,产品类型主要包括住宅、商业地产、公寓和别墅等.但在成本核算会计准则中却没有对此予以明示,比如以何种方法来确定成本核算对象,是否将分片、分期以及分产品等作为成本核算的主要对象,实践中多存在着模糊的认知.
(二)成本费用配置方法缺乏科学性与合理性
根据成本会计原理,产品生产过程中的直接费用,均应当归入该产品实际所需成本之中.但是若是生产多种产品的企业所产生的费用开支,则应当按照预设的规则,对费用进行归集、分配,然后间接归入该产品生产的成本之中.一般而言,房地产项目开发中的建安工程费属于直接成本范畴,但对土地费用、前期工程费、基础设施费及公共配套费等间接成本,如何选择分配标准,没有一个明确的要求.
三、加强房地产开发成本核算的有效策略
基于以上对当前房地产开发成本核算过程中存在着问题分析,笔者认为要从根本上改变这种现状,就必须认真做好以下几个方面的工作：
第一,以房地产企业的具体条件为出发点,明确成本核算对象.实践中,对于那些规模相对较小、施工周期比较短的一些开发项目,可将整个项目作为核算对象,究其原因,主要是因为其规模相对较小,具体核算过程中成本分配没有多样化的特点,成本核算对象也比较单一.然而对于那些规模相对较大的一些开发项目,可按照各招标段作为其成本核算的对象；对于实践中存在着的产品形态比较多的一些开发项目而言,首先要对产品分类,然后对其进行统一划分,并作为同一个核算对象.
第二,科学合理设置开发成本项目.为了客观真实地反映开发成本.应在“开发成本”一级科目下设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、借款费用等六个成本项目进行费用的归集核算.
第三,对成本核算进行全程监督,不断完善会计制度建设.实践中,应当注意建立和完善房地产企业成本核算规章制度,让成本核算有章可循、有法可依,只有这样才能确保证成本会计数据的客观性与真实性,才能有效提高会计信息的管理质量.同时,房地产开发企业应当不断强化内部审计管理,设立单独的审计部门,对成本核算进行全程监督,以有效减少开不合理费用开支.
结语：
房地产开发成本核算是一项非常复杂的工作,但同时也关系企业经济效益的实现与否,因此应当加强思想重视和核算技术创新,只有这样才能确保房地产企业和该行业的可持续发展.