“房养老”知易行难

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“你留下房子,我为你养老”.“以房养老”作为一种新型的养老方式,老人可以将自己的产权房抵押给银行等金融机构,定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务.房主去世后,该房产出售用于归还贷款,其升值部分归抵押权人所有.

6月23日,保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,允许自7月1日起,北京、上海、广州、武汉开展“以房养老”试点,试点期限为两年.然而试点一个多月以来,市场反应冷淡,无论是消费者还是保险企业,对此新生事物仍然抱有疑虑.那么,我们该如何正确理解“以房养老”,其试点工作又该如何落地呢?

以房养老：特点、风险与发展

文/肖严华 上海社会科学院经济研究所副研究员

人口老龄化呼唤多元化养老服务体系

随着生育率水平的长期普遍下降、人口平均预期寿命的不断延长,人口年龄结构发生了巨大变化,老龄社会形态成为人类社会发展的共同未来.然而,与西方国家以百年时间逐渐人口老龄化不同的是,我国人口老龄化呈现出急速发展、超大规模、未富先老的特点.我国不仅是世界上人口最多的国家,也是老年人口最多的国家.

2013年末,我国60岁及以上的老年人口已经突破2亿大关,而且我国人口老龄化正在不断加速,我国养老保障体系正在承受日益沉重的巨大压力.如何缓解我国养老保障体系的巨大压力,切实保障老年人的退休生活,是当前和今后很长时期内我国面临的一个突出问题.

目前我国老年人的主要经济生活来源包括家庭其他成员供养、最低生活保障金、劳动收入、离退休养老金和财产性收入.据2014年7月北京大学中国社会科学调查中心发布的《中国民生发展报告2014》,由于近年来房价快速上涨,房产占城镇家庭财产比例在80%左右,是我国城镇家庭财产最重要的组成部分.同时,报告还指出,老年人家庭的人均医疗支出最高,其医疗支出占消费支出的比重也最高,这意味着老年人家庭面临着更大的经济负担.因此衍生出以老年人的房产等财产性收入来养老的这种“以房养老”的需求,这样可以盘活部分老年人的不动产,可作为部分老年人养老消费的一项补充经济来源,有利于我国养老事业的发展.

特点与风险

2013年9月13日,国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下简称《意见》）,明确提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点,这意味着以房养老已经提升到国家战略.此次中国保监会正式发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,被视为落实国务院决策的一项举措.按照《指导意见》,投保人群被限定为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人.这意味着“以房养老”商业保险正式开闸,其特点有以下三点.

一是主体不同.此前上海市推出“以房养老”试点的主体是上海市公积金管理中心；也有中信银行推出养老按揭.但此次由保险机构推出的以房养老,是一种保险产品.

二是运行模式不同.上海市公积金管理中心的运行模式是65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心,老人在有生之年仍然可以居住在原有房屋内,出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用.中信银行推出养老按揭的运行模式是老人把房屋抵押给银行,获得一部分养老金,并且每月偿还一部分利息或本金,贷款到期后再一次性偿还剩余本金.如果到期后不能偿还本金,银行将收回房屋.

而此次保监会推出的“以房养老”运行模式是,作为寿险服务的“以房养老”不再规定按揭年限,老人可以一直居住到去世,其次,老人每月领取一定数额养老金,去世后,如果按揭款项没有用完,继承人可以继承剩余部分,或者支付老人已使用的部分将房产赎回.

三是设定犹豫期.此次推出的“以房养老”在设计上,保险公司被要求在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间和长度、犹豫期内客户的权利,以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失,犹豫期不得短于30个自然日.

同时,此次由保险机构推出的“以房养老”试点,存在着以下三点风险.

一是房屋贬值风险.近年来,面对中国主要城市出现房价上涨过快、价格虚高的现象,国务院等相关部门陆续出台了多项房地产市场调控政策.2003年、2006 年、2010 年国家都频繁地出台了房地产市场的调控政策.2011 年以来,房地产限购政策、首付比例上浮、利率优惠政策取消等相关政策频频推出,这势必影响房价的波动.

二是道德风险.由保险公司提供的以房养老保险方案是投保人与保险公司按照自愿原则订立,存在着信息不对称问题.作为以养老为目的的金融产品,“以房养老”在制度设计上要紧紧把握养老需求,防止把“反向抵押”获得的养老金用于还债、后代教育等非养老用途.

三是长寿风险和房屋的70年产权问题、金融机构的流动性风险问题以及住房维护修缮问题.长寿风险是指一个人的实际寿命大大高于其最初的预期寿命,随着医疗手段的进步,人类平均寿命不断延长,这对寿险产品的定价产生了很大影响.目前我国居民的房产只有土地使用权,在“以房养老”过程中,存在抵押期间产权可能到期的情况.虽然《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满的自动续期,但是并未明确续期是有偿还是无偿.况且我国住宅设计使用年限一般只有50年.产权如何续接,直接影响到房屋价值评估.

“以房养老”是小众产品

从国际经验来看,“以房养老”尚属小众产品.从我国现阶段国情来看,“以房养老”面临着诸多不确定性风险.它只是将老人的价值提前变现,提高老年人的收入水平和消费水平,是一种商业化的补充养老工具,只能作为基本养老的一种市场化的补充,供养老者自愿、自由选择,尤其是为那些失独、孤寡、丁克老人提供了一个选择,以进一步提高他们的生活质量；也可供那些手持多套房子的相对富裕的老人,通过反向抵押来获得更优质的退休生活.

“以房养老”涉及到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门,因此需要加强各行业、各部门之间的合作.一方面,政府应大力发展养老服务业,吸引更多社会力量兴办养老产业、大力发展养老社区、开拓养老模式及弥补社区养老、机构养老的短板,并针对产权、理念、房价波动等难点,搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制,为以房养老落地生根提供土壤.另一方面,政府应高举监管利器,为购买以房养老产品的消费者保驾护航. 总之,开展老年人住房反向抵押养老保险有利于健全我国社会养老保障体系,有利于拓宽养老保障资金渠道,有利于丰富老年人的养老选择,有利于保险业务进一步参与养老服务业发展.

该不该购买“以房养老”保险

文/徐美芳 上海社科院经济研究所副研究员

《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》的出台,标志着酝酿许久“以房养老”保险终于迈出实质性一步.但从概念提出到正式实施,市场对这项新生事物一直争议不断.作为普通老百姓,该如何看待此项保险产品呢?

“以房养老”是一种补充养老工具

对于消费者而言,必须明确以下几点：第一,产品意义.“以房养老”保险是一种新型养老方式,即在现有的养老方式基础上,老年人又增加了一种养老方式选择.从宏观面讲,它促进了多层次、可持续养老保障制度建立；但这种养老方式也存在不足之处,例如,保险是典型的信息不对称市场,作为以养老为目的的金融产品,“以房养老”保险也容易产生道德风险.第二,资金因素.资金和情感是养老保障水平相关的两大关键因素.“以房养老”保险主要解决的是养老金问题,是资金问题,即它不能解决老年人需要的情感需求.第三,适合人群.国际经验显示,“以房养老”保险适用于高房价城市、高潜质房屋和高素质老人,而无子女老人和“失独老人”则是最合适的购买群体.2005年全国老年人口健康状况调查显示,我国无子女老人约有352万,每年还呈上升趋势.

理性分析自身保险需求

“以房养老”保险属于商业保险范畴,老年人可根据个人生活状况和养老需求自愿投保.理性分析自身保险需求时应考虑以下三点：

第一,自身对老年生活需求.身体状况、经济资源、生活经历、家庭关系、教育背景等不同因素决定了老年人对晚年生活的不同需求,通常,“以房养老”保险比较适合于倾向社会化养老的老年人；

第二,现有养老方式.我国目前养老方式仍以与子女同住养老及居家养老为主,敬老院等养老机构养老和保姆照料其次.从理论上讲,后者比较适合“以房养老”保险；

第三,个人经济资源.“以房养老”保险有助于盘活老年人房产,实现个人经济资源优化配置,提升老年人养老保障水平.例如,通过“以房养老”保险,老年人在盘活房产后,可以给自己养老找更惬意的中高档养老社区.因此,“以房养老”保险需求与是否需要盘活房产、拓宽经济资源有关.

掌握一些必要的保险知识

“以房养老”保险涉及老年人切身利益,又将传统养老保险与房地产市场联系起来,比传统保险更加复杂,消费者有必要掌握一些必要的保险知识.

比如,关于保险本质.保险是一种合同关系,即“以房养老”保险买卖双方是一种合同买卖关系,是一种相当严肃的购买行为,一旦购买,即受法律约束.

关于金融消费者知情权.《中华人民共和国消费者权益保护法（修改）》第二十八条规定：“等提供证券、保险、银行等金融服务的经营者,应当向消费者提供经营地址、、商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等信息.”消费者应充分运用消费知情权,请保险企业提供相关信息,提高对房产评估、产品条款、业务流程等理解,以免造成不必要麻烦.

关于自身权利和义务.实践发现,许多保险消费者并不清楚自身权利和义务,从而导致许多不必要的保险纠纷.作为一项新生事物,购买对象又老年人,消费者必须清楚自身权利和义务.例如,现有试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品,两类产品的购买者对房产增值收益有不同的权益：对于参与型产品,抵押房产价值增长部分,依照合同约定在消费者和保险公司之间进行分配；对于非参与型产品,抵押房产价值增长全部归属于消费者.另,还有年金领取情况、退保赎回价值等权利和义务也非常重要.

实现多方共赢方能破“遇冷”困局

文/于辉 上海社科院经济研究所副研究员

当今中国已经步入到老龄社会,据权威数据预计,2020年我国老龄人口将达到2.43亿,2025年将突破3亿.随着老龄化进程的加快,养老服务的需求急剧增加,社会养老服务体系建设任务艰巨.养老服务财政投入虽然逐年增加,但是依然不能满足快速增长的老年人口及其养老服务需求.养老矛盾日益突出.

“以房养老”保险在我国尚属新生事物,业务流程较为复杂,期限较长,涉及领域较广,通过试点的方式,目的是逐步积累开展此项业务的经验,推动该项业务在我国的健康发展.此次试点设立了两年的试点期,试点城市为北京、上海、广州以及武汉等四个城市.试点期间,投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人,单个保险公司业务规模不得超过总资产的一定比例.

从网络媒体报道以及相关部门信息发布情况看,试点运行以来情况不是非常理想.很多保险公司并未开展相关业务.

一方面是由于新生事物,缺乏积累和经验借鉴,保险机构对将面临的风险难以准确预判,如当下最现实的房价波动风险、利率风险、长寿风险、流风险等业务风险,同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响等,使得保险公司对此项业务保持谨慎态度.另一方面,受传统观念影响,以及对以房养老知识的不了解、担心受骗各种因素影响,有参与意向的老年人也非常少.

在笔者看来,“以房养老”仅仅是辅助性的养老选择,需要理性看待.“以房养老”在发达国家实施较早,也取得了一些成果,对于解决老年人的养老问题、改善老年人的生活质量、提高老年人的生活水平等方面发挥了积极的功效,但从发达国家实施的情况来看,即便是最典型的住房反向抵押贷款类型的“以房养老”也仅仅是辅助补充性的养老选择,无法代替基本养老.总体而言,“以房养老”模式,反向抵押养老保险的推出只是给有需求的老年人多提供一种市场化的养老选择,需要更理性看待,从思路上看必须营造出消费者、险企和监管层三方共赢,才可能可持续的推行下去. 另外,“以房养老”模式的成功需要完善的制度政策配套以及公平公正的运行环境.“以房养老”的成功可行并不仅仅在于市场规模如何,更重要是各种法律法规是否能配合,是否能够提供一个稳定的法制环境等,市场监管的法制化是“以房养老”能够健康发展的必要保障.“以房养老”涉及到保险、金融业、房地产市场、社会保障以及相关政府部门,相关领域的运作方式和运作质量决定了“以房养老”模式运行质量,如何能够保证这些部门和行业的公平、公正经营和管理,在当前我国相关法律法制不健全的条件下是个很大的挑战.

“以房养老”模式的成功还需要进一步加强宣传和相关政策研究. 加强宣传,注重宣传方式、宣传效果,以得到消费者强力支持的认同.加强相关政策研究,为新生事物完善提供理论支撑.

编辑：郑宾 393758162@.

国外如何“以房养老”

荷兰：“以房养老”模式起源于荷兰,但荷兰人对这种方式不感兴趣,“倒按揭”基本没有市场.一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上,房子一般都是自己买下来,没有租房的压力,2009年荷兰人住房自有率为57%.退休后的生活更轻松,有了很好的生活保障,他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活.

美国：许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子,然后把富余的部分出租

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英国：“以房养老”主要有两种形式,一是把房产抵押给银行等机构,每月取得贷款作为养老金,老人继续在原房屋居住,直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款,大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式；另一种就是出售大房,换购小房,用差价款养老.此外,还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老.

日本：“以房养老”对申请人的条件要求较苛刻.以为例,申请人年龄必须65岁以上,要居住在自己持有产权的住宅中,且不能有子女同住.申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下,已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策.申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑,集体住宅不可申请.